Pada 2026, median harga villa yang dijual di Bali mencapai Rp4,98 miliar (≈ US$276.600, ≈ €245.900). Median (nilai tengah) ini adalah harga penawaran yang berada tepat di tengah dari 699 iklan yang mencantumkan harga di antara 700 villa dijual yang tercatat di Lokalfinds per 20 Oktober 2026, dan separuh tengah penawaran berada di kisaran Rp3,55–7,50 miliar (≈ US$197.200–416.500). Jumlah kamar tidur menjelaskan sebagian besar selisih harga: median Rp3,02 miliar (≈ US$167.700) untuk satu kamar, Rp4,64 miliar (≈ US$257.700) untuk dua, Rp6,95 miliar (≈ US$386.000) untuk tiga, dan Rp11,59 miliar (≈ US$643.700) untuk empat kamar. Ini adalah harga penawaran, bukan harga transaksi, dan mayoritas besarnya berupa hak sewa: 86,9% iklan yang mencantumkan status kepemilikan adalah leasehold (hak sewa jangka panjang), dengan median sisa masa sewa 24–27 tahun di sebagian besar kawasan. Ada satu patokan yang ditetapkan negara: warga negara asing (WNA) yang membeli rumah dengan Hak Pakai di Bali wajib membayar minimal Rp5 miliar (Kepmen ATR/BPN No. 1241 Tahun 2022), sedikit di atas median data ini.
Konversi memakai kurs JISDOR Bank Indonesia per 20 Oktober 2026 (US$1 = Rp18.006) dan kurs referensi Bank Sentral Eropa (ECB) per 19 Oktober 2026, kurs terbaru yang tersedia saat data diambil (€1 = Rp20.253,16). Sebagai patokan: Rp1 miliar setara sekitar US$55.500 atau €49.400. Nilai dibulatkan ke ratusan terdekat.
Berapa harga villa di Bali berdasarkan jumlah kamar tidur?
Jumlah kamar tidur jauh lebih memengaruhi median dibanding kawasan: dari Rp3,02 hingga 22,87 miliar di tabel ini, sementara antarkawasan pada tabel berikutnya hanya Rp3,21 hingga 9,82 miliar. Dari 700 iklan, 699 mencantumkan harga dan 671 menyebutkan jumlah kamar tidur. Median membagi sampel menjadi dua bagian yang sama besar; P25 dan P75 membatasi separuh tengah iklan, sehingga nilai-nilai ekstrem tersisih.
| Kamar tidur | Iklan | Median harga penawaran | Separuh tengah (P25–P75) | Median dalam US$ | Median dalam € |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 136 | Rp3,02 miliar | 2,40–3,68 miliar | ≈ 167.700 | ≈ 149.100 |
| 2 | 280 | Rp4,64 miliar | 3,75–5,57 miliar | ≈ 257.700 | ≈ 229.100 |
| 3 | 179 | Rp6,95 miliar | 5,54–9,04 miliar | ≈ 386.000 | ≈ 343.200 |
| 4 | 55 | Rp11,59 miliar | 7,80–15,28 miliar | ≈ 643.700 | ≈ 572.300 |
| 5 | 11 | Rp17,32 miliar | 13,50–24,46 miliar | ≈ 961.900 | ≈ 855.200 |
| 6 atau lebih | 10 | Rp22,87 miliar | 16,43–24,78 miliar | ≈ 1.270.100 | ≈ 1.129.200 |
| Seluruh data | 699 | Rp4,98 miliar | 3,55–7,50 miliar | ≈ 276.600 | ≈ 245.900 |
Harga penawaran di Lokalfinds, data per 20 Oktober 2026. Baris “Seluruh data” mencakup semua iklan yang mencantumkan harga, baik yang menyebutkan jumlah kamar tidur maupun tidak. Konversi: JISDOR 20 Oktober 2026 dan ECB 19 Oktober 2026.
Tabel ini menunjukkan tiga hal. Pertama, penawaran terpusat pada villa kecil: villa dua dan tiga kamar mencakup 68,4% iklan yang menyebutkan jumlah kamar, sedangkan villa satu atau dua kamar 62%. Kedua, lonjakan paling tajam terjadi antara tiga dan empat kamar: median naik dari 6,95 menjadi 11,59 miliar, atau +67%, sementara peralihan dari dua ke tiga kamar hanya menambah 50%. Ketiga, baris lima dan enam kamar hanya bertumpu pada 11 dan 10 iklan: anggaplah sebagai gambaran besaran, bukan patokan harga.
Rentang harganya saling tumpang-tindih: villa dua kamar di kuartil atas (5,57 miliar) lebih mahal daripada villa tiga kamar di kuartil bawah (5,54 miliar). Kawasan, status kepemilikan, dan sisa masa sewalah yang membedakannya; bagian-bagian berikut mengurainya satu per satu.
Harga villa dijual di Bali per kawasan
Sebuah kawasan baru masuk tabel jika memiliki minimal 10 iklan. Ambang ini menyisakan 18 kawasan dan 629 iklan, atau 89,9% dari seluruh data. Lokasi umum “Indonesia” (15 iklan) dan “Bali” (1 iklan) dikeluarkan karena tidak menunjukkan letak properti; tanpa keduanya, median keseluruhan bergeser dari Rp4,98 menjadi 5,02 miliar. Sisa 55 iklan tersebar di 15 kawasan yang masing-masing hanya berisi 1 hingga 8 iklan, terlalu sedikit untuk dihitung mediannya. Nama kawasan adalah nama yang dipilih penjual saat memasang iklan.
| Kawasan | Iklan | Akun penjual | Median harga penawaran | P25–P75 | Median per m² bangunan | Porsi leasehold |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ungasan | 128 | 1 | 4,38 miliar | 3,02–6,35 miliar | 38,7 juta | 91% |
| Bingin | 82 | 1 | 5,97 miliar | 4,83–8,51 miliar | 45,0 juta | 96% |
| Uluwatu | 64 | 8 | 5,36 miliar | 3,53–7,35 miliar | 40,0 juta | 73% |
| Pecatu | 55 | 2 | 4,82 miliar | 3,55–8,03 miliar | 38,7 juta | 78% |
| Balangan | 44 | 1 | 4,01 miliar | 3,28–5,15 miliar | 36,8 juta | 98% |
| Canggu | 41 | 14 | 5,57 miliar | 4,05–8,43 miliar | 35,5 juta | 41% |
| Ubud | 38 | 7 | 4,92 miliar | 4,45–6,87 miliar | 44,6 juta | 63% |
| Pererenan | 38 | 2 | 5,17 miliar | 4,32–10,72 miliar | 40,5 juta | 92% |
| Tanah Lot | 18 | 1 | 9,60 miliar | 4,91–12,91 miliar | 59,5 juta | 50% |
| Umalas | 17 | 1 | 5,18 miliar | 4,45–5,80 miliar | 36,3 juta | 100% |
| Jimbaran | 16 | 4 | 7,06 miliar | 4,10–19,95 miliar | 30,8 juta | 38% |
| Nusa Dua | 15 | 1 | 3,21 miliar | 2,90–5,13 miliar | 50,8 juta | 100% |
| Batu Bolong | 15 | 1 | 9,82 miliar | 6,11–11,74 miliar | 42,1 juta | 93% |
| Kerobokan | 14 | 4 | 4,68 miliar | 3,75–6,32 miliar | 32,4 juta | 86% |
| Sanur | 13 | 6 | 5,60 miliar | 4,55–7,35 miliar | 41,9 juta | 54% |
| Seminyak | 11 | 5 | 4,84 miliar | 3,73–8,21 miliar | 35,9 juta | 55% |
| Tabanan | 10 | 3 | 6,26 miliar | 4,87–9,92 miliar | 32,4 juta | 50% |
| Tibubeneng | 10 | 1 | 3,53 miliar | 2,75–4,48 miliar | 31,4 juta | 80% |
Harga dalam miliar rupiah; kolom m²: juta rupiah per m² luas bangunan. Cetak tebal: kawasan yang hanya diisi satu atau dua akun penjual. Harga penawaran, Lokalfinds, 20 Oktober 2026.
Mengapa selisih antarkawasan tidak bisa dijadikan patokan harga
Angka terpenting di tabel itu bukanlah harga, melainkan kolom akun penjual. Delapan kawasan hanya bertumpu pada satu akun penjual (Ungasan, Bingin, Balangan, Tanah Lot, Umalas, Nusa Dua, Batu Bolong, dan Tibubeneng) dengan total 329 iklan, lebih dari separuh isi tabel. Pecatu dan Pererenan bertumpu pada dua akun (93 iklan). Di sepuluh kawasan ini, median menggambarkan katalog satu atau dua penjual tersebut, bukan pasar di kawasan itu. Angka 9,60 miliar di Tanah Lot atau 9,82 miliar di Batu Bolong, seperti halnya 3,21 miliar di Nusa Dua, tidak menunjukkan bahwa sebuah kawasan mahal atau murah; angka itu hanya menunjukkan apa yang ditawarkan seorang penjual di sana.
Kawasan yang iklannya dipasang oleh minimal tiga akun memberi gambaran yang lebih kokoh. Jumlahnya delapan, dengan 207 iklan, dan mediannya berada dalam rentang yang sempit: Kerobokan 4,68 miliar, Seminyak 4,84, Ubud 4,92, Uluwatu 5,36, Canggu 5,57, Sanur 5,60, Tabanan 6,26, dan Jimbaran 7,06. Canggu adalah kawasan paling beragam dalam data ini, dengan 14 akun penjual berbeda untuk 41 iklan. Jimbaran, dengan separuh tengah yang membentang dari 4,10 hingga 19,95 miliar, memperlihatkan pengaruh status kepemilikan: hanya 38% iklannya berstatus leasehold, sementara iklan berstatus freehold (hak milik) di sana, dengan median 21,92 miliar, menarik rentang harga ke atas.
Harga per m² bangunan tidak mengikuti harga total. Median Canggu lebih tinggi daripada Ubud (5,57 berbanding 4,92 miliar), tetapi harga per m²-nya lebih rendah (35,5 berbanding 44,6 juta rupiah). Di 18 kawasan tersebut, median per m² bangunan berkisar dari Rp30,8 juta di Jimbaran (≈ US$1.700 atau €1.500 per m²) hingga 59,5 juta di Tanah Lot (≈ US$3.300 atau €2.900); Uluwatu berada di angka 40 juta (≈ US$2.200 atau €2.000).
Satu bias terakhir: data ini condong ke selatan. Tujuh kawasan di Semenanjung Bukit yang masuk tabel (Ungasan, Bingin, Uluwatu, Pecatu, Balangan, Jimbaran, Nusa Dua) mencakup 404 dari 629 iklan. Hal ini mencerminkan siapa yang memasang iklan di Lokalfinds, bukan sebaran villa yang dijual di seluruh pulau. Iklan-iklannya sendiri, lengkap dengan foto dan status kepemilikan (leasehold atau freehold), bisa dilihat di halaman villa dijual Lokalfinds.
*Leasehold* atau *freehold*: seberapa besar selisih harganya di Bali?
Status kepemilikan sangat menentukan harga. Data ini mencatat 559 leasehold, 84 freehold, dan 57 iklan tanpa keterangan status. Untuk seluruh data, median leasehold adalah Rp4,73 miliar (≈ US$262.700, ≈ €233.500), sedangkan median freehold Rp7,39 miliar (≈ US$410.400, ≈ €364.900): 1,56 kali lipat, atau selisih 2,66 miliar. Selisihnya melebar terutama di rentang atas: separuh tengah berkisar 3,41–6,87 miliar untuk leasehold dan 4,53–16,91 miliar untuk freehold. Namun, freehold terkonsentrasi di segelintir kawasan (57 dari 84 berada di enam kawasan pada tabel di bawah), sehingga perbandingan dilakukan per kawasan, di kawasan yang memiliki minimal lima iklan untuk tiap jenis.
| Kawasan | Leasehold (iklan) | Median leasehold | Freehold (iklan) | Median freehold | Freehold ÷ leasehold |
|---|---|---|---|---|---|
| Seluruh data | 559 | 4,73 miliar | 84 | 7,39 miliar | × 1,56 |
| Ungasan | 116 | 4,10 miliar | 12 | 5,58 miliar | × 1,36 |
| Tanah Lot | 9 | 7,68 miliar | 9 | 11,98 miliar | × 1,56 |
| Canggu | 17 | 4,09 miliar | 9 | 9,70 miliar | × 2,37 |
| Pecatu | 43 | 4,27 miliar | 11 | 15,37 miliar | × 3,60 |
| Jimbaran | 6 | 4,97 miliar | 6 | 21,92 miliar | × 4,41 |
| Uluwatu | 47 | 5,36 miliar | 10 | 5,00 miliar | × 0,93 |
Harga penawaran, Lokalfinds, 20 Oktober 2026. Rasio dihitung dari kedua median.
Di lima dari enam kawasan, freehold lebih mahal: dari 1,36 kali harga leasehold di Ungasan hingga 4,41 kali di Jimbaran. Di Canggu, kawasan paling beragam, selisih kedua median mencapai Rp5,61 miliar. Uluwatu menjadi pengecualian, dengan median freehold sedikit lebih murah daripada leasehold (5,00 berbanding 5,36 miliar). Rasio ini bertumpu pada 6 hingga 12 iklan freehold per kawasan dan pada properti yang belum tentu sebanding: luas tanah, luas bangunan, dan kondisinya tidak diperhitungkan di sini. Rasio ini memberi gambaran besaran selisih, bukan koefisien yang tinggal diterapkan.
Pembeli WNA tidak bisa begitu saja mendaftarkan freehold atas namanya: Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) 1960 hanya memberikan Hak Milik kepada warga negara Indonesia. Batas harga resmi yang dijelaskan di bawah berlaku untuk jalur kepemilikan rumah yang terbuka bagi WNA.
Cara membandingkan dua *leasehold*: harga per sisa tahun sewa
Membeli leasehold berarti membayar di muka sejumlah tahun pemakaian, yang menurut UUPA boleh dilunasi sekaligus. Dua villa dengan harga yang sama tidak bernilai sama jika yang satu memiliki sisa sewa 15 tahun dan yang lain 30 tahun. Pada harga Rp4,5 miliar, villa pertama berarti Rp300 juta per tahun pemakaian, villa kedua Rp150 juta: dua kali lipat, untuk label harga yang sama persis.
Dalam data kami, median sisa masa sewa sangat stabil: 24 hingga 27 tahun di hampir semua kawasan dengan 10 iklan atau lebih, dan 29 tahun di Jimbaran (hanya dari 5 kontrak sewa). Masa sewa 57 tahun di Dreamland atau 49 tahun di Candidasa hanya berasal dari empat dan tiga iklan, masing-masing dari satu penjual: pengecualian, bukan tren. Tabel di bawah membagi median harga leasehold tiap kawasan dengan median sisa masa sewanya.
| Kawasan | Median leasehold | Median sisa masa sewa | Biaya per sisa tahun | ≈ dalam € per tahun |
|---|---|---|---|---|
| Canggu | 4,09 miliar | 26 tahun | ≈ Rp157 juta | ≈ 7.800 |
| Ungasan | 4,10 miliar | 25 tahun | ≈ Rp164 juta | ≈ 8.100 |
| Pecatu | 4,27 miliar | 25 tahun | ≈ Rp171 juta | ≈ 8.400 |
| Jimbaran | 4,97 miliar | 29 tahun | ≈ Rp171 juta | ≈ 8.500 |
| Uluwatu | 5,36 miliar | 27 tahun | ≈ Rp199 juta | ≈ 9.800 |
| Tanah Lot | 7,68 miliar | 27 tahun | ≈ Rp284 juta | ≈ 14.000 |
Rasio dari dua median, bukan median yang dihitung per iklan: sekadar gambaran besaran. Jimbaran bertumpu pada 6 iklan leasehold, Tanah Lot pada 9 iklan dari satu penjual.
Biaya tahunan ini adalah alat pembanding paling jujur untuk leasehold. Dengannya, Anda bisa menyandingkan dua villa dengan masa sewa berbeda, dan menimbang antara membeli dan menyewa: bandingkan dengan harga sewa villa tahunan per kawasan, dengan catatan bahwa membeli berarti seluruh dana tertahan sejak hari pertama. Hitungan yang sama berlaku saat menjual kembali: villa yang dibeli dengan sisa sewa 25 tahun hanya akan bersisa 15 tahun sepuluh tahun kemudian, dan sisa itulah yang akan Anda jual.
Ada dua langkah kehati-hatian dari hitungan ini. Masa sewa yang berlaku adalah yang tertulis di akta sewa, bukan di iklan: mintalah agar sisa tahun dihitung ulang dari tanggal berakhirnya sewa yang tercantum di kontrak. Selain itu, opsi perpanjangan hanya bernilai jika harga dan syaratnya tertulis: Pasal 44 UUPA, yang mendefinisikan hak sewa, tidak menetapkan jangka waktu apa pun dan tidak mengatur perpanjangan otomatis.
Batas resmi: Rp5 miliar bagi WNA untuk membeli rumah di Bali
Negara tidak menetapkan harga villa, tetapi menetapkan harga minimum bagi WNA. Ketentuan ini tercantum dalam Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing. Ditandatangani pada 12 September 2022 dan berlaku sejak tanggal tersebut, keputusan ini melaksanakan Pasal 187 ayat (2) Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021, yang membuka kepemilikan rumah dengan Hak Pakai bagi WNA. Per 20 Oktober 2026, basis data hukum kementerian masih mencantumkan statusnya “Berlaku” dan tidak memuat peraturan yang lebih baru tentang hal ini.
Untuk Bali, keputusan ini menetapkan dua nominal dan satu potongan:
| Hunian yang diperoleh WNA di Bali | Harga minimum resmi | ≈ dalam US$ | ≈ dalam € |
|---|---|---|---|
| Rumah tapak | Rp5.000.000.000 | ≈ 277.700 | ≈ 246.900 |
| Satuan rumah susun (apartemen) | Rp2.000.000.000 | ≈ 111.100 | ≈ 98.800 |
| Rumah, pembeli yang tergolong “diaspora” (75%) | Rp3.750.000.000 | ≈ 208.300 | ≈ 185.200 |
| Apartemen, pembeli yang tergolong “diaspora” (75%) | Rp1.500.000.000 | ≈ 83.300 | ≈ 74.100 |
Sumber: Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, diktum KETIGA. Keputusan ini tidak mendefinisikan “diaspora”.
Untuk rumah, Bali berada di jenjang tertinggi bersama Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, dan Yogyakarta; provinsi yang tidak disebut dalam keputusan ini dipatok Rp1 miliar. Untuk apartemen, Bali dipatok Rp2 miliar, di bawah Jakarta (Rp3 miliar). Hunian tersebut boleh baru atau bekas, diwariskan kepada ahli waris yang memenuhi syarat, dijaminkan dengan hak tanggungan, atau dialihkan kepada pihak ketiga; properti yang diperoleh sebelum keputusan ini terbit tetap tunduk pada aturan sebelumnya. Keputusan ini tidak menyinggung Hak Sewa maupun sanksi.
Jika disandingkan dengan median kami, batas ini jatuh di tengah-tengah penawaran. Median seluruh data (4,98 miliar) sedikit di bawahnya: setidaknya separuh villa diiklankan di bawah Rp5 miliar. Menurut ukuran, setidaknya tiga perempat villa satu kamar (P75 di 3,68 miliar) dan setidaknya separuh villa dua kamar (median 4,64 miliar) berada di bawah batas; median villa tiga kamar (6,95 miliar) berada di atasnya. Menurut status, median leasehold (4,73 miliar) berada di bawah batas, median freehold (7,39 miliar) di atasnya. Dari 18 kawasan dalam tabel, delapan memiliki median di bawah batas (Ungasan, Pecatu, Balangan, Ubud, Nusa Dua, Kerobokan, Seminyak, Tibubeneng).
Perbandingan ini sekadar menunjukkan posisi batas tersebut di antara harga yang ditawarkan, tidak lebih. Ini tidak berarti villa leasehold yang diiklankan di bawah Rp5 miliar tertutup bagi pembeli WNA: keputusan tersebut mengatur hunian yang haknya dipegang oleh WNA, dan tidak menyebut apa pun soal sewa.
Batas ini merupakan bagian dari aturan yang lebih luas dalam Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 yang sama: rumah dengan Hak Pakai, luas tanah paling banyak 2.000 m², dan paling banyak satu bidang per orang atau per keluarga. Aturan-aturan ini diuraikan lengkap dengan dasar hukumnya dalam panduan kami Hak Pakai, Hak Sewa, HGB: memiliki properti di Bali sebagai WNA. Mintalah notaris/PPAT Anda memastikan nominal yang berlaku untuk kasus Anda sebelum menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) apa pun.
Harga penawaran dan harga transaksi: apa kata data penjualan
Harga di iklan bukanlah harga transaksi. Satu-satunya rangkaian data penjualan riil untuk 2026 yang kami temukan berasal dari REID, yang pada 2024 disebut oleh pengelola villa Bukit Vista sebagai penyedia data independen untuk pasar properti Bali. Kami tidak menemukan laporan REID maupun metodologinya: angka-angkanya sampai kepada kami melalui agen properti Bali Home Immo, yang memublikasikannya pada 11 Agustus 2026. Menurut agen tersebut, REID mencatat 4.220 villa terjual dalam dua belas bulan hingga semester pertama 2026, dengan harga jual median Rp5,27 miliar. Agen itu menyebutnya setara US$316.000; dengan kurs JISDOR 20 Oktober, nilainya lebih mendekati US$292.700 (≈ €260.200). Masih menurut sumber yang sama, median naik 3,1% dalam setahun sementara jumlah penjualan turun 21% dibanding periode sebelumnya, dan leasehold mencakup 86,5% penjualan. Angka ini nyaris sama dengan porsi leasehold di antara iklan kami yang mencantumkan status kepemilikan (86,9%).
Bisakah dari sini disimpulkan berapa ruang tawar-menawarnya? Tidak. Median penjualan REID justru 5,8% lebih tinggi daripada median harga penawaran kami (5,27 berbanding 4,98 miliar), kebalikan dari yang akan terjadi jika sekadar ada potongan hasil tawar-menawar. Penjelasannya terletak pada sampel, yang tidak berisi villa yang sama. Di antara iklan kami yang mencantumkan jumlah kamar, 62% adalah villa satu atau dua kamar, dibanding 47,3% dari penjualan REID; sebaliknya, villa empat kamar atau lebih mencakup 26,2% penjualan REID dan hanya 11,3% iklan kami. Median yang memuat lebih banyak villa besar dengan sendirinya cenderung naik. Periodenya pun berbeda: dua belas bulan penjualan di satu sisi, iklan aktif pada satu hari tertentu di sisi lain. Artikel Bali Home Immo juga tidak menjelaskan metodologi REID (tidak ada definisi sampel, tidak ada rincian per kawasan). Yang bisa dipegang: dua besaran yang berdekatan, bukan selisih terukur antara harga penawaran dan harga transaksi.
Yang tidak terungkap dari harga di iklan
Sebuah iklan memberi Anda harga, luas, dan status kepemilikan. Sebelum menilai harga itu, lakukan lima pemeriksaan berikut:
1. Hitung harga per sisa tahun sewa untuk setiap leasehold, berdasarkan tanggal berakhirnya sewa yang tertulis di akta. Villa yang lebih murah dengan sisa sewa 15 tahun bisa lebih mahal per tahunnya dibanding villa yang lebih mahal dengan sisa 30 tahun.
2. Bandingkan dengan harga per m² bangunan di kawasan yang sama, bukan dengan harga total, dan tanyakan luas tanahnya, yang tidak tercermin dalam harga per m² bangunan.
3. Tanyakan mata uang acuannya. Harga yang dimasukkan dalam dolar atau euro dikonversi ke rupiah pada hari iklan dipasang; jika penjual berpatokan pada dolar, harga dalam rupiah ikut bergerak mengikuti kurs. JISDOR bergerak dari Rp17.880 per dolar pada 7 Oktober 2026 menjadi Rp18.006 pada 20 Oktober.
4. Pastikan sertifikat dan identitas penjual diperiksa sebelum membayar uang muka apa pun: caranya dijelaskan dalam panduan kami untuk memastikan penjual atau pemilik yang menyewakan benar-benar pemilik tanahnya.
5. Anggarkan biaya perolehan dan perpanjangan. BPHTB (paling tinggi 5% menurut UU No. 1 Tahun 2022, dengan tarif yang ditetapkan pemerintah daerah), honorarium notaris, dan harga perpanjangan sewa jika ada tidak termasuk dalam harga di iklan; mintalah rinciannya secara tertulis.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa harga villa di Bali pada 2026?
Berdasarkan 700 iklan villa dijual yang tercatat di Lokalfinds per 20 Oktober 2026, median harga penawarannya adalah Rp4,98 miliar (≈ US$276.600) dari 699 iklan yang mencantumkan harga, dan separuh tengahnya berkisar Rp3,55–7,50 miliar. Menurut ukuran: Rp3,02 miliar (≈ US$167.700) untuk satu kamar, Rp4,64 miliar (≈ US$257.700) untuk dua, Rp6,95 miliar (≈ US$386.000) untuk tiga, dan Rp11,59 miliar (≈ US$643.700) untuk empat kamar. Ini adalah harga iklan, sebagian besar untuk leasehold dengan median sisa sewa 24–27 tahun di sebagian besar kawasan.
Di kawasan mana villa dijual di Bali paling murah?
Di antara kawasan dengan 10 iklan atau lebih, median terendah ada di Nusa Dua (Rp3,21 miliar), Tibubeneng (3,53), dan Balangan (4,01), tetapi masing-masing hanya bertumpu pada satu akun penjual dan mencerminkan katalog penjual tersebut. Di antara kawasan yang iklannya dipasang oleh minimal tiga akun, Kerobokan (4,68 miliar), Seminyak (4,84), dan Ubud (4,92) memiliki median terendah per 20 Oktober 2026.
Berapa harga villa *leasehold* per tahun sewa?
Dengan membagi median harga leasehold dengan median sisa masa sewa, hasilnya sekitar Rp157 juta per tahun di Canggu, 164 juta di Ungasan, 171 juta di Pecatu, dan 199 juta di Uluwatu, atau sekitar €7.800–9.800 per tahun sewa. Ini gambaran besaran yang dihitung dari iklan Lokalfinds per 20 Oktober 2026, bukan median yang dihitung per iklan. Untuk semua kawasan, leasehold diiklankan dengan median Rp4,73 miliar, dibanding 7,39 miliar untuk freehold.
Berapa harga minimum rumah yang boleh dibeli WNA di Bali?
Rp5 miliar (≈ US$277.700 dengan kurs JISDOR 20 Oktober 2026) untuk rumah tapak, menurut Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tanggal 12 September 2022, yang masih berlaku per 20 Oktober 2026. Batas minimum ini diturunkan menjadi 75%, yaitu Rp3,75 miliar, untuk pembeli yang tergolong “diaspora”, istilah yang tidak didefinisikan dalam keputusan tersebut. Keputusan ini tidak menyebut apa pun soal sewa (leasehold).
Bolehkah WNA membeli apartemen di Bali, dan berapa harga minimumnya?
Kepmen ATR/BPN 1241/2022 menetapkan harga minimum satuan rumah susun yang diperoleh WNA di Bali sebesar Rp2 miliar (≈ US$111.100), dan Rp1,5 miliar untuk pembeli yang tergolong “diaspora”. Data kami hanya mencakup villa, sehingga tidak memuat harga apartemen.
Apakah harga di iklan sama dengan harga transaksi sebenarnya?
Tidak persis. Iklan memuat harga penawaran. Satu-satunya rangkaian data penjualan riil yang kami temukan, yaitu data REID yang dipublikasikan agen Bali Home Immo pada Agustus 2026, menunjukkan harga jual median Rp5,27 miliar untuk 4.220 villa yang terjual dalam dua belas bulan, dibanding 4,98 miliar untuk median harga penawaran kami. Kedua sampel tidak memuat ukuran villa yang sama dan tidak mencakup periode yang sama: tidak bisa ditarik kesimpulan soal ruang tawar-menawar.
Berapa harga per meter persegi villa di Bali?
Di 18 kawasan dengan 10 iklan atau lebih, median harga penawaran per m² bangunan berkisar dari Rp30,8 juta di Jimbaran (≈ US$1.700) hingga 59,5 juta di Tanah Lot (≈ US$3.300), dengan 40 juta di Uluwatu (≈ US$2.200). Harga per m² tidak mengikuti harga total: secara median, Canggu lebih mahal daripada Ubud untuk harga total, tetapi lebih murah per m² bangunan.
Sumber
Resmi
- Keputusan Menteri ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 — halaman di basis data hukum (JDIH) kementerian · PDF resmi — resmi: ditandatangani 12 September 2022 (halaman JDIH, dalam versi arsip 11 April 2026, mencantumkan tanggal penetapan yang sama: “2022-09-12”), status “Berlaku” diperiksa pada 20 Oktober 2026; diktum KETIGA (harga minimum per provinsi), KEEMPAT, KELIMA.
- JDIH ATR/BPN — klaster “Hak Atas Tanah Untuk Orang Asing” — resmi: tidak ada peraturan yang lebih baru dari Kepmen 1241/2022 per 20 Oktober 2026.
- Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 — halaman JDIH — resmi: Pasal 185 (rumah WNA dengan Hak Pakai), 186 (satu bidang per orang atau keluarga, paling luas 2.000 m²), dan 187 ayat (2) (harga ditetapkan dengan keputusan menteri, dasar Kepmen 1241); status “Berlaku”, dicabut sebagian oleh Permen ATR/BPN No. 2 Tahun 2025 pada ketentuan lain (perubahan Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai di luar lelang); PDF dibaca pada 20 Oktober 2026.
- Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), UU No. 5 Tahun 1960 — PDF di peraturan.go.id — resmi: Pasal 21 ayat (1) (Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia), Pasal 44 (hak sewa, pembayaran boleh sekaligus, tanpa jangka waktu yang ditetapkan).
- UU No. 1 Tahun 2022 — PDF di peraturan.go.id — resmi: Pasal 47, tarif BPHTB paling tinggi 5% dan ditetapkan dengan peraturan daerah.
- Bank Indonesia — kurs JISDOR — resmi: US$1 = Rp18.006 pada 20 Oktober 2026.
- Bank Sentral Eropa — kurs referensi euro terhadap rupiah — resmi: €1 = Rp20.253,16 pada 19 Oktober 2026.
Data Lokalfinds
- Data 700 iklan aktif villa dijual per 20 Oktober 2026 (699 dengan harga): harga penawaran dalam rupiah, 23 akun penjual, median keseluruhan, median per kawasan, per jumlah kamar tidur, dan per status kepemilikan, sisa masa sewa, harga per m² bangunan. Tidak ada iklan maupun penjual yang disebut namanya.
Komersial
- Bali Home Immo — Bali Property Market: H1 2026 (11 Agustus 2026) — agen properti: penjualan villa berdasarkan angka REID (4.220 penjualan, median Rp5,27 miliar, leasehold 86,5%, rincian per jumlah kamar). Metodologi tidak dijelaskan, laporan asli REID tidak ditemukan.
- Bukit Vista — Drinks+Data: The Emerging Role of Data-Driven Investment in Bali's Real Estate Market (31 Agustus 2024) — pengelola villa di Bali: menyebut REID sebagai penyedia data independen untuk pasar properti Bali; tidak menjelaskan metode pengumpulan datanya.
