Hak Pakai, Hak Sewa, HGB: Cara WNA Memiliki Properti di Bali

Warga negara asing (WNA) tidak bisa memiliki tanah dengan hak milik penuh (Hak Milik) di Indonesia. Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960 hanya memberikannya kepada warga negara Indonesia, dan Pasal 26 ayat (2) menyatakan batal karena hukum setiap perbuatan yang memindahkan Hak Milik kepada orang asing, “langsung atau tidak langsung” — tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang sudah diterima penjual tidak dapat dituntut kembali.

Masih ada tiga jalur yang sah untuk tanah. Hak Sewa (hak sewa untuk bangunan): terbuka bagi WNA yang berkedudukan di Indonesia, dengan uang sewa yang menurut undang-undang boleh dibayar sekaligus, dan tanpa batas waktu maksimum sama sekali — angka “25 tahun” yang lazim di pasar Bali adalah kebiasaan dalam kontrak, bukan aturan. Hak Pakai: 30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara, tetapi 30 tahun yang dapat diperbarui dengan akta jika diberikan di atas Hak Milik, yakni skema sebagian besar villa milik ekspatriat. HGB: tertutup bagi WNA perorangan, tetapi bisa diperoleh lewat PT PMA yang nilai investasinya harus melebihi Rp10 miliar (PP No. 28 Tahun 2025, Pasal 212 ayat (2)), termasuk tanah dan bangunan untuk usaha akomodasi (Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025, Pasal 26). Hanya apartemen yang menjadi pengecualian: satu unit (satuan rumah susun) dapat dimiliki dengan hak milik, dengan syarat tertentu. Untuk rumah, batasannya tegas: satu bidang tanah per orang atau per keluarga, dengan luas tanah paling banyak 2.000 m².

Mengapa Hak Milik tertutup bagi Anda, untuk selamanya

Teks dasarnya hanya tujuh kata. UUPA, UU No. 5 Tahun 1960, Pasal 21 ayat (1): “Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.” Diundangkan pada 24 September 1960, undang-undang ini masih berstatus resmi “Berlaku” per 22 Juli 2026.

Pasal 26 ayat (2) menarik konsekuensinya, dan inilah bagian yang wajib dibaca sebelum Anda menandatangani apa pun. Jual beli, penukaran, penghibahan, atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing, “langsung atau tidak langsung”, berakibat:

• perbuatan itu “batal karena hukum”;
• disusul ketentuan “tanahnya jatuh kepada Negara”;
• disertai aturan tegas soal uang: “semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali”.

Frasa “langsung atau tidak langsung” itu justru menyasar skema nominee (pinjam nama): tanah didaftarkan atas nama seorang WNI, sementara manfaat ekonominya tetap dinikmati si WNA. Dinas PUPRKIM Provinsi Bali mendefinisikannya dengan rumusan serupa di situs resminya, yakni penggunaan nama warga negara Indonesia setempat sebagai pemegang hak atas tanah yang tercatat secara formal, dan menyebut praktik ini “bertentangan dengan prinsip penguasaan tanah nasional”. Adapun panduan komunitas expat.or.id memperingatkan tanpa basa-basi: “We've heard many stories of people who have lost major investments by trusting an Indonesian 'friend' with holding the title” (kami sudah sering mendengar cerita orang yang kehilangan investasi besar karena memercayakan sertifikatnya kepada seorang “teman” Indonesia).

Ada dua aturan tambahan yang perlu Anda ketahui. WNA yang mewarisi Hak Milik tanpa wasiat, atau menjadi pemegang bersama karena percampuran harta akibat perkawinan, wajib melepaskannya dalam waktu satu tahun: lewat dari itu, haknya hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara (Pasal 21 ayat (3)). Sementara itu, WNI yang menikah dengan WNA tetap memiliki hak atas tanah yang sama seperti WNI lainnya, asalkan tanah tersebut bukan harta bersama, yang dibuktikan dengan perjanjian pisah harta yang dibuat dengan akta notaris (PP No. 18 Tahun 2021, Pasal 70).

Tiga jalur yang sah — dan pengecualian untuk apartemen

Ada tiga jalur untuk tanah, ditambah satu kasus khusus yang hanya berlaku untuk apartemen. Sifat, dasar hukum, dan jangka waktunya berbeda-beda.

Satu hal soal istilah yang perlu diluruskan sejak awal: “membeli villa di Bali” tidak menggambarkan satu pun dari situasi di atas. Yang Anda beli adalah hak atas tanah milik orang lain atau milik negara, dengan jangka waktu yang bergantung pada status tanah tempat hak itu melekat. Seluruh persoalannya adalah hak mana yang Anda beli, dan untuk berapa lama.

Hak Sewa: paling sederhana, paling longgar aturannya

Hak Sewa didefinisikan dalam Pasal 44 UUPA: hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar uang sewa. Pasal yang sama menyebutkan bahwa uang sewa itu dapat dibayar “satu kali” — sekaligus — atau secara berkala, sebelum maupun sesudah tanahnya dipergunakan. Inilah dasar hukum skema “sewa bayar di muka” yang lazim di Bali. Pasal 45 membuka hak ini bagi WNA yang berkedudukan di Indonesia, WNI, badan hukum Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Lalu ada poin yang nyaris tidak pernah diangkat panduan mana pun. Baik Pasal 44 maupun Pasal 45 tidak menetapkan jangka waktu. Selain itu, PP 18/2021, peraturan yang merombak aturan pertanahan pada 2021, sama sekali tidak memuat ketentuan tentang hak sewa: isinya mengatur Hak Pengelolaan, HGU, HGB, Hak Pakai, rumah susun, dan pendaftaran tanah — bukan sewa.

Kekosongan ini membawa dua akibat yang sangat nyata:

• angka “25 tahun” atau “30 tahun” dalam kontrak sewa di Bali tidak berasal dari peraturan mana pun, melainkan kebiasaan pasar — dan menulis sebaliknya, “hukum Indonesia membatasi sewa paling lama 25 tahun”, adalah keliru;
• tidak ada mekanisme perpanjangan otomatis menurut hukum: perpanjangan adalah klausul yang dinegosiasikan, bukan hak.

Tiga panduan agen properti yang kami baca ulang pun menyebut kisaran yang sama tanpa pernah merujuk ke pasal undang-undang: “25-30 yrs + extensions” (magnumestate.com), “~25-30 yrs, extendable” (tasvan.com), “25-30 years, with extensions negotiated contractually” (balirealestateplus.com). Rumusan terakhir paling tepat, dan perlu dibaca secara harfiah: perpanjangannya dinegosiasikan dalam kontrak. Di luar kontrak, tidak ada apa-apa.

Karena itu, semuanya ditentukan oleh akta itu sendiri: jangka waktu awal, mekanisme dan harga perpanjangan, nasib bangunan saat masa sewa berakhir, hak untuk mengalihkan sewa kepada pihak ketiga, serta apa yang terjadi jika pemegang Hak Milik meninggal dunia atau menjual tanahnya. Perjanjian sewa di bawah tangan tanpa melalui notaris/PPAT membuat posisi Anda lemah di hadapan pihak ketiga, dan undang-undang tidak akan menambal satu pun celahnya.

Hak Pakai: satu-satunya hak atas tanah yang benar-benar atas nama Anda

Hak Pakai adalah satu-satunya hak kebendaan yang oleh peraturan dibuka secara tegas bagi WNA: PP 18/2021 Pasal 49 ayat (2) menyebut lima golongan pemegang hak pakai dengan jangka waktu, dan huruf e berbunyi “Orang Asing”.

Di sinilah tersembunyi salah kaprah paling umum di pasar. Jangka waktu Hak Pakai bergantung pada tanah tempat hak itu diberikan.

Baris yang perlu diingat adalah baris kedua: sebagian besar villa milik WNA di Bali berdiri di atas Hak Pakai yang diberikan di atas Hak Milik seorang pemilik tanah warga Bali. Dalam skema ini, peraturan memberi 30 tahun dan pembaruan yang harus melalui akta baru, bukan hak otomatis. Panduan yang menulis “Hak Pakai: hingga 80 tahun” tanpa menjelaskan status tanahnya sedang menggambarkan situasi yang berbeda dari situasi Anda.

Tiga hal berikut melengkapi aturannya:

1. Setelah siklusnya berakhir, tanahnya kembali menjadi tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan. Kedua ketentuan itu secara tegas merujuk pada siklus di ayat (1) masing-masing, yakni siklus di atas tanah negara (Pasal 37 ayat (3) dan Pasal 52 ayat (4)). Bekas pemegang hak dapat diberi prioritas, dengan tujuh syarat, antara lain tetap sesuai dengan rencana tata ruang (Pasal 37 ayat (4)): ini kemudahan yang diatur, bukan hak yang melekat.

2. Hak pakai tanpa batas waktu (“selama dipergunakan”) tidak terbuka bagi WNA perorangan: Pasal 49 ayat (3) menyediakannya bagi instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

3. Jika Anda membeli rumah tapak, hak akhirnya harus Hak Pakai (PP 18/2021, Pasal 71). Baru atau bekas, lewat jual beli, hibah, tukar-menukar, atau lelang: semua cara peralihan diperbolehkan (Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021, Pasal 187 ayat (1) dan (2)). Perubahan hak menjadi Hak Pakai yang diwajibkan Permen yang sama untuk tanah Hak Milik atau HGB (Pasal 187 ayat (3)) tidak lagi berlaku untuk Hak Milik, kecuali dalam rangka lelang: Permen ATR/BPN No. 2 Tahun 2025 mencabut ketentuan Permen tersebut tentang perubahan hak ini dan, di luar lelang, mengaturnya melalui pelepasan Hak Milik menjadi tanah negara lalu pemberian hak baru. Untuk Hak Milik milik perorangan, PP juga mengatur Hak Pakai yang diberikan dengan akta PPAT (Pasal 71).

Berapa luas tanah dan jenis hunian apa: batasannya dalam angka

PP 18/2021 menetapkan kerangkanya dalam dua pasal. Pasal 71 mengatur apa yang boleh dimiliki WNA. Rumah tapak: hanya di atas tanah hak pakai — di atas tanah negara, di atas Hak Milik melalui akta PPAT, atau di atas Hak Pengelolaan melalui perjanjian pemanfaatan tanah. Rumah susun (apartemen, “rusun”): di atas hak pakai atau HGB, dan hanya di gedung yang dibangun di kawasan ekonomi khusus (KEK), kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, atau “kawasan ekonomi lainnya” (ayat (2)), yang menurut Penjelasan PP mencakup kawasan perkotaan dan kawasan pendukung perkotaan, kawasan pariwisata, serta kawasan yang mendukung pembangunan hunian vertikal dan memberikan dampak ekonomi kepada masyarakat. Undang-undang menetapkan syarat yang sama: Penjelasan Pasal 144 Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja, yang ditetapkan menjadi undang-undang oleh UU No. 6 Tahun 2023, membatasi kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA di kawasan-kawasan tersebut. Mintalah PPAT memastikan gedung yang Anda incar termasuk di dalamnya. Pasal 72 lalu menetapkan empat batasan: harga minimal, luas tanah, jumlah bidang tanah atau unit, dan peruntukan khusus sebagai tempat tinggal.

Angka-angkanya sendiri tercantum dalam Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021, yang diundangkan pada 27 Oktober 2021 dan masih berlaku. Pasal 186 ayat (1), untuk rumah tapak:

• rumahnya harus masuk kategori “rumah mewah” sesuai ketentuan peraturan yang berlaku;
• satu bidang tanah per orang atau per keluarga;
• luas tanah paling banyak 2.000 m² (“tanahnya paling luas 2.000 m2”).

Untuk apartemen, kategori yang disyaratkan adalah “rumah susun komersial”. Melebihi batas — lebih dari satu bidang, atau lebih dari 2.000 m² — hanya dimungkinkan dengan izin Menteri, jika memberi dampak positif bagi ekonomi dan sosial (Pasal 186 ayat (2)). Perwakilan diplomatik dan badan internasional dikecualikan dari batasan ini (Pasal 186 ayat (3)).

Tinggal soal harga minimal. Angkanya tidak tercantum di PP maupun di Permen: Pasal 187 ayat (2) merujuk ke Keputusan Menteri tersendiri, yang dapat diubah tanpa menyentuh kedua peraturan tersebut. Keputusan itu adalah Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022, yang ditetapkan pada 12 September 2022. Untuk Bali, harga minimalnya Rp5 miliar untuk rumah tapak dan Rp2 miliar untuk satuan rumah susun, dan menjadi 75% (Rp3,75 miliar dan Rp1,5 miliar) bagi pembeli yang tergolong “diaspora”, istilah yang tidak didefinisikan dalam keputusan itu. Dari tiga panduan agen properti yang kami baca, hanya satu yang menyebut angka — balirealestateplus.com, “Minimum value thresholds apply: IDR 2 billion to IDR 5 billion in Bali” (ambang nilai minimum Rp2–5 miliar di Bali), tanpa menyebut keputusan tersebut: kisarannya sebenarnya mencakup kedua ambang, apartemen dan rumah. Mintalah notaris/PPAT atau Kanwil BPN Bali memastikan jumlah yang berlaku untuk berkas Anda.

Satu detail terakhir untuk apartemen: jika rusun dibangun di atas tanah HGB, bagian milik WNA mencakup bagian bersama dan benda bersama, “tidak termasuk tanah bersama” (Pasal 188 ayat (2)). Namun, kewajiban yang melekat pada tanah bersama itu tetap menjadi tanggungannya (Pasal 188 ayat (3)).

Apakah harus punya KITAS? Bunyi peraturan dan praktik di loket

Inilah kesenjangan paling mencolok yang kami temukan antara panduan-panduan dan teks peraturan. PP 18/2021 Pasal 69 ayat (1) mensyaratkan WNA memiliki “dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan”. Permen ATR/BPN 18/2021 mengulang konsep yang sama dalam Pasal 185, dengan rumusan yang sedikit berbeda: dokumen itu harus “diterbitkan oleh instansi yang berwenang”.

Baik PP maupun Permen tidak menyebut kata KITAS atau KITAP. Konsep yang dipakai lebih luas. Namun, tasvan.com menulis “To qualify, a foreigner must hold a valid Indonesian residency permit (KITAS or KITAP)” (untuk memenuhi syarat, WNA wajib memegang izin tinggal Indonesia yang masih berlaku), dan balirealestateplus.com menjadikan KITAS syarat Hak Pakai: dua rumusan yang mengubah praktik di loket menjadi kewajiban hukum yang eksplisit.

Penjelasan PP menjawab persoalan ini: “dokumen keimigrasian” dalam Pasal 69 adalah “visa, paspor, atau izin tinggal” yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Jadi, KITAS hanyalah salah satu dokumen yang diterima, bukan syarat hukum. Jika kantor pertanahan atau notaris tetap meminta KITAS, tanyakan peraturan yang menjadi dasarnya, dan mintalah Kanwil BPN Bali memastikan dokumen yang diperlukan untuk berkas Anda. Jika rencana Anda bergantung pada hal ini, bereskan dulu urusan izin tinggal — panduan kami tentang KITAS dan visa tinggal jangka panjang mengulas kategori dan syaratnya.

Kabar baiknya ada pada soal pewarisan: rumah tersebut dapat diwariskan, dengan syarat ahli waris WNA juga memiliki dokumen keimigrasian yang sesuai ketentuan (Pasal 69 ayat (2) dan (3)).

PT PMA dan HGB: skema lewat perusahaan

HGB (hak guna bangunan) sering disebut sebagai pilihan yang “serius”. Namun, perlu dibaca dulu kepada siapa hak ini diberikan. PP 18/2021 Pasal 34: HGB diberikan kepada warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. WNA perorangan tidak bisa memperolehnya; PT PMA, perusahaan penanaman modal asing berbadan hukum Indonesia, bisa — dan justru karena itulah skema “PT PMA + HGB” ada.

Ambang masuknya dinyatakan dalam angka yang jelas, dan angkanya tinggi. PP No. 28 Tahun 2025 Pasal 212 ayat (2) mensyaratkan nilai investasi minimum lebih dari Rp10.000.000.000 (sepuluh miliar rupiah), di luar tanah dan bangunan, per KBLI 5 digit per lokasi usaha. Dua frasa dalam teks itu mengubah hitungannya: “harus lebih besar dari” berarti benar-benar di atas — tepat Rp10 miliar belum cukup — dan “di luar tanah dan bangunan” pada dasarnya berarti tanah dan bangunan tidak dihitung. Namun, peraturan pelaksananya, Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025, membuat pengecualian yang penting di Bali: untuk penyediaan akomodasi jangka pendek dan jangka panjang serta, dengan syarat tertentu, pengusahaan properti (pembangunan, penjualan, penyewaan), tanah dan bangunan ikut dihitung dalam Rp10 miliar tersebut (Pasal 26 ayat (5) dan (6)).

Pasal yang sama membedakan dua pemeriksaan saat masuk ke sistem OSS: minimum investasi dan ketentuan permodalan. PP hanya menyebut angka untuk yang pertama; angka untuk yang kedua ditetapkan Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025: modal ditempatkan/disetor paling sedikit Rp2,5 miliar per perseroan terbatas (Pasal 26 ayat (9) dan (10)), yang harus tetap berada di rekening perusahaan paling sedikit 12 bulan, kecuali untuk pembelian aset, pembangunan, atau operasional (Pasal 27). Angka inilah yang disebut panduan balirealestateplus.com, yang juga benar ketika menulis bahwa angka Rp10 miliar dihitung “including land and building values for property sectors” (termasuk nilai tanah dan bangunan untuk sektor properti). Jadi, pegang dua ambang: modal disetor Rp2,5 miliar, dan investasi lebih dari Rp10 miliar per bidang usaha dan per lokasi, termasuk tanah dan bangunan bagi perusahaan yang menyewakan villa.

Terakhir, ada sanksi yang jarang disebut tetapi nyata: jika pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat, ia wajib mengalihkan haknya dalam waktu satu tahun (Pasal 35 ayat (1)). PT PMA yang dibiarkan tidak aktif atau dibubarkan bukan sekadar urusan administrasi — itu hitung mundur bagi hak atas tanahnya.

Apa yang berubah pada 2026

Ada dua perkembangan regulasi yang perlu dipantau, dan keduanya mengarah ke hal yang sama: pengawasan yang lebih ketat.

Di tingkat provinsi. Dinas PUPRKIM Provinsi Bali pada 25 Juni 2026 menerbitkan artikel analisis — disusun seperti kajian, dengan rujukan akademik dan bagian rekomendasi — tentang dua Perda yang disahkan tahun itu: Perda Provinsi Bali No. 3 Tahun 2026 tentang perlindungan pesisir dan sempadan pantai, serta Perda Provinsi Bali No. 4 Tahun 2026 tentang pengendalian alih fungsi lahan produktif dan larangan pengalihan kepemilikan tanah melalui nominee.

Sanksi yang dikaitkan sumber ini dengan kedua Perda tersebut seluruhnya bersifat administratif, dan lebih keras daripada yang biasa dibaca: teguran tertulis, pembekuan izin usaha, penyegelan lokasi, hingga pembongkaran fisik bangunan komersial yang didirikan di sempadan pantai atau di lahan sawah dilindungi (LSD). Untuk nominee, sumber yang sama menjabarkan rangkaian tindakan kedua: penghentian pembangunan, pembatalan rekomendasi KKPR, dan koordinasi dengan BPN untuk membatalkan sertifikat tanah. Tidak disebutkan denda dalam rupiah maupun sanksi pidana. Kami tidak berhasil membuka naskah kedua Perda tersebut. Keberadaan dan judulnya dibuktikan oleh sumber provinsi ini; isi ketentuannya yang persis masih harus diverifikasi, dan sebagian dari yang diusulkan artikel itu masih berupa rekomendasi, bukan aturan yang berlaku.

Di tingkat nasional. Perpres No. 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah secara tegas menggantikan Perpres 59/2019 dan membentuk Tim Terpadu pengendalian. Bagian menimbangnya tidak menyisakan keraguan: alih fungsi lahan sawah terus meningkat dan berpotensi mengancam ketahanan pangan nasional. Di Bali, tempat banyak tanah yang ditawarkan untuk dijual berupa sawah, peraturan inilah yang membuat alih fungsinya semakin sulit.

Selebihnya, landasannya tidak berubah. Permen ATR/BPN 2026 yang dapat dibuka di basis data hukum kementerian — 1/2026 (manajemen risiko internal), 2/2026 (kearsipan), 3/2026 (Penilaian Tanah), 4/2026 (status sekolah STPN), dan 6/2026 (rencana tata ruang, yang mengubah Permen 11/2021) — tidak menyentuh aturan kepemilikan oleh WNA. Satu catatan: penomorannya menunjukkan setidaknya ada satu Permen 2026 lain yang tidak muncul dalam daftar publik, sehingga pemeriksaan ini tidak menyeluruh. Per 22 Juli 2026, hukum yang berlaku tetap UUPA 5/1960 + PP 18/2021 + Permen ATR/BPN 18/2021, ketiganya berstatus “Berlaku” di peraturan.go.id.

Pajak: dua batas atas yang perlu diketahui sebelum menawar

Pajak properti di Indonesia ditetapkan oleh daerah, tetapi UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menetapkan dua batas atas nasional:

Jangan pernah menyamakan batas atas ini dengan tarif yang berlaku. Kabupaten Badung, Kabupaten Gianyar, dan Kota Denpasar menetapkan tarifnya masing-masing, dan tidak ada yang bisa memastikan “BPHTB di Bali 5%” tanpa membuka Perda daerah yang bersangkutan. Tanyakan angka setempat sebelum menawar, bukan sesudahnya.

Sebelum tanda tangan: urutan langkahnya

Dalam urusan tanah di Bali, urutan lebih penting daripada kecepatan. Uraian berikut menggambarkan kerangka hukum sebagaimana tertuang dalam peraturan-peraturan yang dikutip di atas, bukan nasihat hukum: setiap berkas harus diputuskan bersama tenaga profesional.

1. Pastikan jenis hak penjual secara tepat: Hak Milik, HGB, Hak Pakai — dan di atas tanah apa. Inilah yang menentukan jangka waktu riil Anda.

2. Gunakan notaris/PPAT yang independen, pilihan Anda sendiri, bukan pilihan penjual atau agen. Dialah yang menyusun akta dan mendaftarkannya.

3. Periksa zonasi dan perizinan sebelum membayar apa pun — kesesuaian pemanfaatan ruang (ITR/KKPR), persetujuan bangunan gedung (PBG), sertifikat laik fungsi (SLF): tanah pertanian atau tanah di sempadan pantai tidak berubah menjadi boleh dibangun hanya karena jual belinya sudah ditandatangani.

4. Tolak skema nominee dalam bentuk apa pun, bagaimanapun cara menyajikannya — “perjanjian pinjam-meminjam”, “surat kuasa mutlak”, “perusahaan cangkang”. Pasal 26 ayat (2) UUPA sama sekali tidak membuka jalan untuk menuntut kembali uang yang sudah dibayarkan.

5. Minta Kanwil BPN Bali memastikan harga minimal yang berlaku, beserta dokumen keimigrasian yang disyaratkan — bukan forum daring.

Selama langkah-langkah ini belum tuntas, menyewa tetap pilihan paling rasional: data kami tentang harga sewa tahunan per kawasan memberi gambaran angka yang riil, dan daftar periksa pindah ke Bali menempatkan urusan properti pada urutannya yang tepat dalam antrean administrasi.

Setelah kontrak sewa atau Hak Pakai ditandatangani, perlengkapan rumah sebagian besar bisa dicari dalam kondisi bekas — lihat panduan kami untuk melengkapi furnitur villa tanpa menguras kantong. Di Lokalfinds, kategori Properti memudahkan Anda membandingkan iklan sewa jangka panjang dan menghubungi pemilik secara langsung; untuk properti berstatus Hak Pakai atau leasehold, mintalah salinan sertifikat dan nama notarisnya sebelum survei lokasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah WNA membeli rumah dengan hak milik penuh di Bali?

Tidak. Pasal 21 ayat (1) UUPA hanya memberikan Hak Milik kepada WNI, sehingga tidak ada rumah tapak yang dapat dimiliki WNA dengan hak milik penuh. Sebaliknya, unit apartemen (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) bisa, berdasarkan Pasal 67 ayat (1) huruf c PP 18/2021, asalkan WNA tersebut memiliki izin sesuai ketentuan peraturan dan gedungnya berada di kawasan yang memenuhi syarat (kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas, kawasan industri, atau kawasan ekonomi lainnya, Pasal 71 ayat (2)). Untuk rumah, satu-satunya hak yang dapat didaftarkan atas nama Anda adalah Hak Pakai; sewa (Hak Sewa) tetap dimungkinkan, tetapi tidak menjadikan Anda pemilik.

Apa risikonya memakai skema nominee di Bali?

Tiga akibat sekaligus, yang diatur Pasal 26 ayat (2) UUPA: perbuatannya batal karena hukum, tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang sudah dibayarkan kepada penjual tidak dapat dituntut kembali. Teksnya secara tegas menyasar pemindahan hak “langsung atau tidak langsung”. Menurut Dinas PUPRKIM Provinsi Bali, Perda No. 4 Tahun 2026 yang disahkan pada 2026 juga mengatur larangan praktik ini; kami tidak berhasil membaca naskahnya, sehingga sanksinya tidak dapat kami periksa.

Berapa jangka waktu maksimal Hak Pakai untuk WNA?

Tergantung tanahnya. Di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun, total 80 tahun (PP 18/2021, Pasal 52 ayat (1)). Di atas tanah Hak Milik — skema sebagian besar villa ekspatriat — peraturan memberi paling lama 30 tahun, yang dapat diperbarui dengan akta PPAT baru (Pasal 52 ayat (3)), tanpa jaminan siklus 80 tahun.

Apakah hukum Indonesia membatasi sewa (Hak Sewa) maksimal 25 tahun?

Tidak. Pasal 44 dan 45 UUPA mendefinisikan Hak Sewa dan pemegangnya tanpa menetapkan jangka waktu, dan PP 18/2021 sama sekali tidak mengatur hak ini. Angka “25 tahun” atau “30 tahun” yang biasa disebut di Bali adalah kebiasaan pasar, bukan aturan hukum. Konsekuensinya: tidak ada perpanjangan otomatis, semuanya bergantung pada klausul yang dinegosiasikan dalam akta.

Berapa luas tanah yang boleh dimiliki WNA di Bali?

Paling luas 2.000 m², dan hanya satu bidang per orang atau per keluarga, menurut Pasal 186 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021. Rumahnya harus masuk kategori “rumah mewah” sesuai ketentuan yang berlaku. Melebihi batas luas atau jumlah bidang hanya dimungkinkan dengan izin Menteri, dengan alasan dampak positif bagi ekonomi dan sosial.

Apakah harus punya KITAS untuk memegang Hak Pakai di Indonesia?

Tidak, menurut peraturannya. PP 18/2021 (Pasal 69 ayat (1)) dan Permen ATR/BPN 18/2021 (Pasal 185) mensyaratkan “dokumen keimigrasian” yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang, yang menurut Penjelasan PP berarti visa, paspor, atau izin tinggal. KITAS hanyalah salah satunya. Mintalah Kanwil BPN Bali memastikan dokumen yang diperlukan untuk berkas Anda.

Berapa investasi yang dibutuhkan untuk mendirikan PT PMA pemegang HGB?

PP 28/2025 Pasal 212 ayat (2) mensyaratkan investasi minimum lebih dari Rp10 miliar per KBLI 5 digit per lokasi usaha, pada dasarnya di luar tanah dan bangunan; untuk usaha akomodasi dan, dengan syarat tertentu, properti, Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025 (Pasal 26) memasukkan tanah dan bangunan. Ambang ini berbeda dari “ketentuan permodalan”: peraturan yang sama mewajibkan modal ditempatkan/disetor paling sedikit Rp2,5 miliar per perseroan terbatas.

Sumber

Peraturan di bawah ini dibaca dalam PDF lengkapnya — di peraturan.go.id, halaman metadata saja tidak memuat pasal apa pun. Semua URL diuji ulang pada 22 Juli 2026; peraturan yang ditambahkan pada 24 Oktober 2026 dibaca pada hari itu.

Teks resmi (status “Berlaku” diperiksa untuk empat yang pertama)

• UUPA — UU No. 5 Tahun 1960 · PDF — Pasal 16, 21, 26 ayat (2), 44–45.
• PP No. 18 Tahun 2021 · PDF — diundangkan 2 Februari 2021; Pasal 34–35, 37, 49, 52, 67, 69–73. Pencarian teks lengkap: tidak ada satu pun frasa “hak sewa”. Penjelasan resmi, dibaca 24 Oktober 2026: Pasal 69 ayat (1) (“visa, paspor, atau izin tinggal”) dan Pasal 71 ayat (2) (“kawasan ekonomi lainnya”).
• Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 · PDF — ditetapkan 29 April 2021, diundangkan 27 Oktober 2021; Pasal 185 sampai 188 (Pasal 187 ayat (3) terdampak Permen ATR/BPN No. 2 Tahun 2025, lihat di bawah).
• PP No. 28 Tahun 2025 · PDF — Pasal 212 dan 213.
• Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025 — Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM tentang pedoman dan tata cara perizinan berusaha dan fasilitas penanaman modal melalui sistem OSS; Pasal 26 (investasi lebih dari Rp10 miliar, termasuk tanah dan bangunan untuk akomodasi dan, dengan syarat tertentu, properti, ayat (5) dan (6); modal disetor paling sedikit Rp2,5 miliar, ayat (9) dan (10)) dan Pasal 27. Dibaca 24 Oktober 2026.
• Perpres No. 4 Tahun 2026 · PDF — menggantikan Perpres 59/2019, membentuk Tim Terpadu pengendalian.
• UU No. 1 Tahun 2022 · PDF — Pasal 41 dan 47.
• JDIH ATR/BPN — daftar yang dibuka pada 22 Juli 2026: Permen 1, 2, 3, 4, dan 6 Tahun 2026, tak satu pun menyentuh kepemilikan oleh WNA. Pemeriksaan tidak menyeluruh.
• Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 — halaman JDIH · PDF — ditetapkan 12 September 2022, sebagai pelaksanaan Pasal 187 ayat (2) Permen 18/2021; diktum KETIGA: Bali, Rp5 miliar untuk rumah tapak, Rp2 miliar untuk satuan rumah susun, 75% untuk “diaspora”. PDF dibaca ulang pada 24 Oktober 2026 dari salinan arsipnya, karena basis data kementerian tidak dapat diakses hari itu.
• UU No. 6 Tahun 2023 · PDF — menetapkan Perppu No. 2 Tahun 2022 menjadi undang-undang, dengan Perppu sebagai lampiran; Penjelasan Pasal 144 ayat (1) huruf c: kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA hanya di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya. Dibaca 24 Oktober 2026.
• Permen ATR/BPN No. 2 Tahun 2025 · PDF — ditetapkan 21 Februari 2025, diundangkan 25 Februari 2025; Pasal II angka 3: mencabut ketentuan Permen 18/2021 tentang perubahan hak milik menjadi HGB atau Hak Pakai, kecuali dalam rangka lelang; Pasal I angka 11 (Pasal 19A yang disisipkan ke Permen 16/2022): di luar lelang, pelepasan Hak Milik menjadi tanah negara lalu pemberian hak baru. Diganti pada 28 April 2025 oleh Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025, yang tidak memberlakukan kembali ketentuan tersebut dan hanya mempertahankan jalur itu untuk HGB (Pasal 20). Dibaca 24 Oktober 2026.

Sumber administratif provinsi (resmi)

• Dinas PUPRKIM Provinsi Bali — Paradoks pariwisata massal & tata ruang Bali 2026 — artikel analisis tertanggal 25 Juni 2026 di domain pemerintah: judul Perda Bali 3/2026 dan 4/2026, definisi nominee, sanksi administratif. Naskah Perda tidak berhasil dibuka.

Sumber komersial — panduan agen properti, dikutip dengan menyebut sifatnya

• Bali Real Estate Plus (14 Februari 2026) — satu-satunya panduan yang menyebut angka harga minimal (Rp2–5 miliar, tanpa menyebut Keputusan Menteri 1241/2022 yang menetapkan Rp5 miliar untuk rumah tapak dan Rp2 miliar untuk apartemen) dan modal PT PMA (Rp2,5 miliar, dikaitkan dengan peraturan BKPM 5/2025). Modal tersebut, begitu pula dimasukkannya tanah dan bangunan dalam Rp10 miliar untuk usaha properti, dikonfirmasi oleh Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025.
• Magnum Estate (diperbarui 3 Juni 2026) — alur administrasi (ITR/KKPR, PBG-SLF, peran PPAT). Data pasar tanpa sumber, tidak dipakai di sini.
• Tasvan (Mei 2026) — perbandingan tiga jalur. Dua ketidaktepatan dikoreksi di sini: Hak Pakai “up to ~80 yrs” tanpa membedakan status tanahnya, dan KITAS/KITAP disajikan sebagai kewajiban hukum.

Sumber komunitas

• Living in Indonesia — sumber komunitas, pembaruan tercantum 27 Juni 2024, sebelum pengetatan 2026: dikutip hanya untuk pengalaman langsung seputar nominee.