Syarat Izin Sewa Villa Jangka Pendek di Bali 2026: NIB, KBLI, dan Lisensi yang Benar-Benar Wajib

Sejak 31 Maret 2026, setiap akomodasi yang dipasarkan lewat platform pemesanan (Airbnb, Booking, dan OTA lain) di Indonesia wajib memiliki izin usaha: NIB (Nomor Induk Berusaha) yang diterbitkan lewat portal OSS, disertai kode KBLI dari golongan 551 “penyediaan akomodasi jangka pendek”. Tenggat ini ditetapkan Kementerian Pariwisata; kerangka perizinannya adalah PP No. 28 Tahun 2025, yang menggantikan PP No. 5 Tahun 2021 yang kini sudah dicabut. Warga negara asing (WNA) sebagai perorangan tidak dapat memegang NIB tersebut maupun izin akomodasi wisata atas namanya sendiri. Izin “Pondok Wisata” (KBLI 55130, dibatasi maksimal 5 kamar menurut para konsultan) hanya untuk warga negara Indonesia yang tinggal di rumah yang disewakannya. Satu-satunya jalur sah yang dilaporkan untuk ekspatriat adalah PT PMA (perusahaan penanaman modal asing) dengan KBLI akomodasi yang pilihan pastinya masih diperdebatkan, persetujuan bangunan gedung (PBG) dengan fungsi usaha, sertifikat SLF, nomor pokok wajib pajak daerah (NPWPD), dan zonasi yang sesuai. Dari sisi pajak: pajak daerah atas akomodasi sebesar 10% di Badung dan Denpasar (batas tertinggi menurut undang-undang) yang Anda pungut sendiri, ditambah pajak penghasilan (PPh final 10% dari nilai bruto sewa menyasar persewaan bangunan, dan PP 34/2017 secara tegas mengecualikan jasa penginapan darinya: pastikan rezimnya dengan konsultan pajak). Pemerintah mendapati bahwa 72,8% akomodasi yang diperiksa di lima provinsi, termasuk Bali, tidak memiliki NIB; per 13 Mei 2026, lebih dari 100.000 unit sudah mendaftar, dan sekitar 470.000 lainnya masih belum berizin. Tanpa izin, sanksi yang dilaporkan berkisar dari penurunan iklan hingga penyegelan, dan bagi WNA bahkan pencabutan KITAS.

Apa yang terjadi pada 31 Maret 2026?

Siaran pers yang dimuat pada 25 Februari 2026 di portal resmi menpan.go.id merangkum langkah penertiban ini: Kementerian Pariwisata (Kemenpar) memberi waktu kepada platform hingga 31 Maret 2026 untuk menurunkan akomodasi yang tidak berizin, sementara Kementerian Komunikasi dan Digital (Kemkomdigi) menangani sanksi di sisi platform. Angka yang memicunya: di lima provinsi percontohan — Bali, Jakarta, Yogyakarta, Jawa Barat, dan Nusa Tenggara Barat (NTB) — 72,8% akomodasi yang diperiksa tidak memiliki NIB.

Pemerintah tidak melarang OTA (itulah judul siaran pers resmi Kemenpar), tetapi platform yang tidak kooperatif berisiko mendapat peringatan, lalu pemutusan akses, yang berlaku seketika bagi OTA yang tidak terdaftar sebagai penyelenggara sistem elektronik (PSE), seperti ditegaskan Menteri Komunikasi dan Digital Meutya Hafid.

Setelah tenggat lewat, rekapitulasi yang dimuat Antara pada 21 Mei 2026 memperlihatkan skala penertibannya: lebih dari 100.000 unit terdaftar di OSS per 13 Mei 2026, dan sekitar 470.000 akomodasi masih belum berizin. Kementerian sedang mengembangkan sistem “ePA” yang menghubungkan platform dengan data perizinannya, mengumumkan “coaching clinic” (sesi pendampingan) bagi yang tertinggal, dan siaran pers resmi lainnya menyebut API bersama dengan OTA. Garis kebijakannya, seperti dirangkum Republika dari Rizki Handayani Mustafa (Plt. Deputi Bidang Industri dan Investasi Kemenpar): akomodasi tak berizin harus didata, bukan ditayangkan. Adapun “perpanjangan terakhir” hingga 31 Mei 2026 hanya disebut oleh satu konsultan, tanpa konfirmasi resmi: 31 Maret tetap menjadi tanggal acuan.

Apa dasar hukum kewajiban ini?

Semua informasi berikut sudah dicek di basis data resmi peraturan.go.id, tempat setiap peraturan mencantumkan statusnya: “Berlaku” atau “Tidak Berlaku” (dicabut).

• UU No. 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan: undang-undang pokok pariwisata, diundangkan pada 16 Januari 2009, masih berlaku; menggantikan UU No. 9 Tahun 1990.
• PP No. 28 Tahun 2025: peraturan tentang perizinan berusaha berbasis risiko, diundangkan pada 5 Juni 2025 berdasarkan UU No. 6 Tahun 2023 (Cipta Kerja). Halaman resminya menyebutkan bahwa PP ini mencabut PP No. 5 Tahun 2021: konsultan yang masih mengutip PP 5/2021 bekerja dengan dasar yang sudah usang.
• Permenpar No. 6 Tahun 2025: standar usaha, pengawasan, dan sanksi administratif sektor pariwisata, diundangkan pada 10 Oktober 2025 (Berita Negara No. 793 Tahun 2025), ditandatangani Menteri Pariwisata Widiyanti Putri.
• Permenpar No. 18 Tahun 2016 tentang Pendaftaran Usaha Pariwisata: masih berlaku; inilah peraturan yang oleh para konsultan dikaitkan dengan definisi Pondok Wisata dan syarat kewarganegaraan; kami tidak membaca ulang batang tubuhnya, sehingga aturannya dikutip tanpa nomor pasal.
• PP No. 16 Tahun 2021: peraturan pelaksanaan undang-undang bangunan gedung, diundangkan pada 2 Februari 2021, menggantikan PP No. 36 Tahun 2005; inilah kerangka PBG (pengganti IMB lama, menurut sumber-sumber profesional) dan SLF.
• UU No. 1 Tahun 2022: undang-undang tentang hubungan keuangan antara pemerintah pusat dan pemerintahan daerah (5 Januari 2022), yang mengatur pajak daerah, termasuk pajak atas akomodasi.

Portal OSS, yang dikelola BKPM (Kementerian Investasi), adalah layanan satu pintu yang menerbitkan NIB dan mengklasifikasikan setiap kegiatan menurut tingkat risikonya; halaman depannya mencantumkan 5 Oktober 2025 sebagai tanggal mulai berlakunya PP 28.

Pondok Wisata: izin “lokal” yang tidak bisa didapat ekspatriat

Banyak villa “berizin” yang dijual atau dioper ternyata bersandar pada izin Pondok Wisata: inilah salah paham pertama yang perlu diluruskan.

Standar resmi Kementerian Pariwisata (portal sisupar) mendefinisikan Pondok Wisata sebagai akomodasi berbayar harian yang diusahakan oleh perorangan, di rumah tinggal yang dihuni pemiliknya, yang sebagian ruangannya disewakan agar wisatawan dapat merasakan keseharian pemilik, dengan tujuan pemberdayaan ekonomi masyarakat setempat. Tingkat risiko resminya “menengah rendah”, sehingga memerlukan NIB dan Sertifikat Standar; persyaratan yang tercantum: sertifikat laik sehat (SLS), penilaian mandiri, kotak P3K dan alat pemadam api, air bersih, asuransi kesehatan dan kecelakaan bagi karyawan, serta prosedur tertulis.

Dalam klasifikasi KBLI, Pondok Wisata memiliki kode 55130 (subgolongan 5513) dari golongan 551, yang mencakup akomodasi “terutama harian atau mingguan, pada prinsipnya untuk menginap jangka pendek”, bersama hotel bintang (5511), hotel nonbintang alias melati (5512), dan akomodasi jangka pendek lainnya (5519).

Dua batasan berasal dari para konsultan, bukan dari teks resmi yang kami baca: maksimal 5 kamar, dan pemegang izin wajib warga negara Indonesia. Emerhub merangkumnya begini: izin ini memang dirancang sebagai izin berbasis komunitas, agar penghasilan kecil dari pariwisata tetap dinikmati pemilik rumah setempat, dan syarat kewarganegaraannya menutup pintu bagi WNA, termasuk perusahaan bermodal asing; Bali Property Rules menegaskan hal yang sama. Sebuah halaman agen bertanggal 23 Februari 2026 justru menyatakan sebaliknya, bahwa PT PMA bisa memegang izin Pondok Wisata: pernyataan tunggal yang tidak didukung sumber lain dan bertentangan dengan definisi resmi (perorangan, di rumah yang dihuni pemiliknya).

Akibat praktisnya: villa 4 kamar yang “sudah berizin” Pondok Wisata memegang izin yang melekat pada seorang perorangan WNI yang semestinya tinggal di sana — bukan pada Anda, dan bukan pada perusahaan Anda.

WNA: jalur mana yang sah, dan KBLI apa?

Tiga sumber profesional sepakat: WNA sebagai perorangan tidak dapat memegang izin Pondok Wisata, NIB, maupun izin akomodasi wisata lain atas namanya sendiri. Jalur yang sah, disepakati semua konsultan dan agen, adalah PT PMA, perusahaan berbadan hukum Indonesia dengan modal asing, “jalur hukum yang paling bersih” menurut salah satu dari mereka. Izin tinggal yang menyertainya dibahas dalam panduan kami tentang visa dan KITAS jangka panjang.

Tinggal satu pertanyaan pelik: kode KBLI apa untuk villa milik PT PMA? Firma hukum Legal Indonesia mengingatkan bahwa tidak ada “KBLI Airbnb” yang berlaku umum: kode yang tepat bergantung pada propertinya, zonasinya, dan strukturnya. Sumber-sumber bahkan saling bertentangan soal kode yang paling jelas sekalipun.

Untuk kode 55193, peraturannya sudah jelas: Lampiran II Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 10 Tahun 2021, yang diubah dengan Perpres Nomor 49 Tahun 2021 dan masih berlaku, memasukkan “Vila” (KBLI 55193) ke dalam bidang usaha yang dialokasikan untuk koperasi dan UMKM, dan Lampiran I.L PP 28/2025 hanya membukanya bagi usaha mikro, kecil, dan menengah. Padahal penanam modal asing hanya dapat berusaha sebagai usaha besar (Perpres 10/2021, Pasal 7): kode vila pun tertutup bagi PT PMA. Satu konsultan mencantumkan sembilan kemungkinan kode hanya untuk akomodasi; konsultan lain mengarahkan kliennya ke kode hotel 55110.

Sebaliknya, ada satu hal yang tegas menurut Legal Indonesia, dan sejalan dengan konsultan lain: bagi PT PMA, menyewakan properti hunian untuk jangka pendek tanpa izin hotel atau akomodasi pada prinsipnya dilarang. Villa dengan izin “hunian” tidak otomatis menjadi akomodasi wisata hanya karena tayang di Booking: bangunannya harus diizinkan untuk fungsi usaha, dan itulah peran PBG.

Dokumen apa saja yang diperlukan selain NIB?

Empat sumber profesional menggambarkan berkas yang sama, dengan sedikit variasi: NIB hanyalah pintu masuk; tanpa dokumen bangunan dan pendaftaran pajak daerah, NIB tidak ada artinya.

Satu detail urutan penting bagi proyek yang direncanakan dari luar negeri: dalam alur tujuh langkah versi Bali Property Rules (badan usaha, NIB, KKPR atau kesesuaian pemanfaatan ruang, PBG, SLF, izin, tayang), PBG dan SLF diwajibkan sebelum verifikasi akhir NIB, yaitu verifikasi yang membuka akses ke platform, dan langkah-langkah ini, tulis konsultan tersebut, tidak bisa dilompati. NIB tanpa PBG berfungsi usaha di belakangnya hanyalah cangkang kosong; villa dengan izin hunian harus lebih dulu mengubah fungsi PBG-nya, langkah yang biayanya tidak disebut oleh satu pun sumber kami.

Zonasi dan Perda 4/2026: di mana Anda boleh beroperasi?

Zonasi sering kali menjadi hal terakhir yang diperiksa, padahal bisa menggagalkan seluruh proyek. Para konsultan menggambarkan tiga kelompok zona: zona merah muda (pink), zona pariwisata, tempat sewa jangka pendek umumnya diizinkan dan KBLI hotel bisa dipertimbangkan; zona kuning (yellow), zona hunian atau campuran, tempat kode KBLI yang biasa dipakai PT PMA untuk akomodasi dibatasi, sementara Pondok Wisata yang dikelola penghuni WNI umumnya diperbolehkan; dan zona hijau (green), dengan pembatasan ketat; satu agen memperkirakan 30–40% wilayah Uluwatu termasuk di dalamnya, angka yang tidak resmi.

Satu konsultan menawarkan, untuk zona kuning, skema di mana PMA menagih “jasa pemasaran dan konsultasi” kepada perusahaan lokal yang memegang izin: ini skema optimalisasi, bukan jalur yang diatur regulasi, dan berlawanan dengan kebijakan provinsi yang dijelaskan di bawah. Kami tidak menyarankannya.

Bali pun kini bersikap lebih keras. Perda Provinsi Bali No. 4 Tahun 2026, yang ditandatangani Gubernur Wayan Koster pada 24 Februari 2026, menjadikan alih fungsi sawah produktif menjadi villa sebagai tindak pidana dan menyasar penguasaan tanah lewat warga lokal yang dipinjam namanya (praktik yang dikenal sebagai nominee); menurut Lingkar News, perantara dan fasilitator praktik semacam itu juga dapat dikenai sanksi, dan satu konsultan menambahkan bahwa struktur pinjam nama yang menguasai tanah atau izin batal demi hukum, baik menurut hukum nasional maupun menurut Perda ini. Kami belum membaca naskah Perda tersebut: poin-poin ini, yang saling sejalan, berasal dari pers Bali dan satu konsultan.

Pajak apa saja yang dikenakan pada sewa jangka pendek?

Ada tiga pungutan yang berbeda.

Pajak daerah atas akomodasi (PBJT atas jasa perhotelan, dulu PHR): 10% dari tarif kamar di Badung dan Denpasar, sama dengan batas tertinggi menurut undang-undang (UU 1/2022, Pasal 58), dipungut pengelola dari tamu. Menurut Legal Indonesia, Airbnb tidak memotong maupun menyetorkan pajak ini: Anda sendiri yang harus mendaftar (NPWPD) dan melapor setiap bulan.

Pajak penghasilan. Halaman resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP) tentang PPh Pasal 4 ayat (2) menetapkan PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto persewaan tanah atau bangunan, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, dan biaya layanan; jika penyewanya adalah pihak yang ditunjuk undang-undang (antara lain badan usaha), penyewalah yang memotong dan menyetorkan pajaknya; jika tidak, pemilik menyetorkannya sendiri. Perhatikan kualifikasinya: rezim ini menyasar persewaan properti, dan PP 34/2017 yang mengaturnya secara tegas mengecualikan penghasilan “dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya” (Pasal 2 ayat (3)). Karena itu, sewa harian kepada wisatawan pada prinsipnya masuk ke pengenaan pajak atas penghasilan usaha, pembedaan yang tidak dilakukan oleh konsultan yang menerapkan tarif 10% pada pendapatan Airbnb. Pastikan rezim persisnya dengan konsultan pajak sebelum pemesanan pertama.

Pungutan wisatawan asing Provinsi Bali: Rp150.000 per wisatawan mancanegara, berdasarkan Perda Provinsi Bali No. 6 Tahun 2023 yang diubah dengan Perda No. 2 Tahun 2025, dibayar lewat portal Love Bali. Bukan tanggungan Anda, tetapi tamu Anda pasti akan menanyakannya.

Apa risikonya jika beroperasi tanpa izin?

Sanksi yang dilaporkan para konsultan cukup berat: iklan diturunkan dari Airbnb dan Booking, denda, penyegelan, pembongkaran, dan bagi WNA, deportasi, pencabutan KITAS atau KITAP, serta larangan masuk. Ditambah lagi kewajiban kepada imigrasi: UU No. 6 Tahun 2011 (Pasal 72) mewajibkan pemilik penginapan memberikan data tamu asingnya jika diminta pejabat imigrasi, dan imigrasi meminta tamu asing dilaporkan lewat aplikasi APOA. Preseden yang membekas di pulau ini: mulai 21 Juli 2025, Gubernur Wayan Koster memerintahkan pembongkaran sekitar lima puluh bangunan di Pantai Bingin (Uluwatu), 48 menurut sebagian besar laporan, yang dibangun di zona hijau tanpa izin bangunan; “Tidak satu pun bangunan ini punya izin,” katanya, seperti dikutip ABC News.

Di sisi platform: tenggat resmi untuk menurunkan akomodasi tak berizin, sistem ePA yang sedang dikembangkan untuk mencocokkan izin dengan iklan, dan penangguhan akses bagi OTA yang membandel. Jadi, sanksi pertama bagi villa tanpa NIB bukanlah denda, melainkan iklan yang lenyap — beserta pendapatannya.

Bagi wisatawan, pihak yang menyewakan tanpa bisa menunjukkan NIB kini masuk daftar tanda bahaya dalam panduan kami tentang penipuan sewa hunian di Bali.

Menyiapkan proyek dari luar negeri: mulai dari mana?

Kesalahan klasiknya: membeli atau menyewa villa dengan janji “nanti bisa dipasang di Airbnb”, lalu baru tahu soal zonasi dan PBG setelah uang ditransfer. Urutan yang logis justru sebaliknya.

1. Zonasi sebelum properti. Tanyakan zona lahannya sebelum melihat lokasi: di zona kuning atau hijau, proyek atas nama PT PMA sudah tertinggal sejak awal, dan tidak ada skema yang bisa memperbaikinya.

2. PBG dan SLF bangunan. Mintalah dokumen persetujuan bangunan gedungnya dan periksa fungsi yang dinyatakan di dalamnya. “Hunian” berarti harus dialihfungsikan; “tanpa PBG” berarti harus diurus dulu sebelum izin apa pun.

3. Struktur. PT PMA, jangan pernah pinjam nama: Perda 4/2026 justru menyasar praktik semacam itu, termasuk para perantaranya.

4. KBLI. Biarkan profesional yang memutuskan berdasarkan properti dan zonanya, karena kode 55193 “Vila” tertutup bagi PT PMA dan kode hotel bisa saja disarankan.

5. Pajak sejak bulan pertama. NPWPD untuk pajak akomodasi, dan rezim pajak penghasilan yang sudah diperjelas dengan konsultan pajak.

6. Pendaftaran Kemenpar setelah NIB terbit.

Soal anggaran, sumber-sumber kami tidak menyebut biaya pendirian PT PMA, alih fungsi PBG, maupun honorarium jasa: mintalah semua penawaran harga secara tertulis dari konsultan yang mendampingi Anda. Satu hal yang pasti: tenggat Maret 2026 sudah lewat, dan villa yang disewakan hari ini tanpa NIB sudah berisiko sejak iklan pertamanya.

Untuk sewa tahunan, topik yang berbeda, lihat patokan harga sewa tahunan di Bali; dan villa sewaan jangka pendek juga bisa diisi furnitur bekas, lihat cara melengkapi furnitur villa di Bali dengan barang bekas tanpa menguras kantong.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perlu NIB untuk menyewakan villa di Airbnb di Bali pada 2026?

Ya. Kementerian Pariwisata menetapkan 31 Maret 2026 sebagai tenggat, dan sejak itu platform wajib menurunkan akomodasi yang tidak memiliki izin usaha, yaitu yang tidak memiliki NIB dari OSS dengan KBLI akomodasi. Airbnb sudah meminta NIB kepada tuan rumah sejak akhir 2025. Tanpa NIB, akibat pertamanya bukan denda, melainkan iklan yang hilang.

Bisakah WNA mendapatkan izin Pondok Wisata di Bali?

Tidak, menurut sumber-sumber yang sepakat soal ini. Standar resmi mendefinisikan Pondok Wisata sebagai akomodasi yang diusahakan perorangan di rumah yang ia tinggali. Para konsultan menambahkan batas 5 kamar dan syarat kewarganegaraan Indonesia yang juga berlaku bagi perusahaan bermodal asing. Hanya satu halaman agen yang menyatakan sebaliknya untuk PT PMA, dan pernyataan itu bertentangan dengan definisi resmi.

Kode KBLI apa yang sebaiknya dipilih untuk villa sewa jangka pendek?

Tidak ada “KBLI Airbnb” yang berlaku umum: kode yang tepat bergantung pada propertinya, zonasinya, dan strukturnya. Menurut peraturan, kode 55193 “Vila” dialokasikan untuk koperasi serta usaha mikro, kecil, dan menengah, sehingga tertutup bagi PT PMA, meski satu konsultan menyebutnya terbuka; sebagian mengarahkan ke kode hotel seperti 55110. Kode divalidasi saat permohonan diajukan di OSS; serahkan keputusannya kepada profesional.

Apa itu PBG dan mengapa fungsinya harus usaha?

PBG adalah persetujuan bangunan gedung yang, menurut sumber-sumber profesional, menggantikan IMB lama (PP 16/2021). Untuk akomodasi wisata, PBG harus menyatakan fungsi usaha, bukan hunian, dan disertai SLF, sertifikat laik fungsi bangunan. Satu konsultan merinci urutannya: PBG dan SLF diwajibkan sebelum NIB diverifikasi, sehingga villa dengan izin hunian harus dialihfungsikan sebelum izin apa pun.

Pajak apa saja yang dibayar untuk sewa jangka pendek di Bali?

Ada tiga pungutan. Pajak daerah atas akomodasi, 10% dari harga di Badung dan Denpasar, yang dipungut dan dilaporkan sendiri oleh pengelola setelah mendaftar NPWPD, karena Airbnb tidak memotongnya. Pajak penghasilan: halaman resmi DJP menetapkan PPh final 10% dari nilai bruto sewa untuk persewaan bangunan, tetapi PP 34/2017 secara tegas mengecualikan penghasilan dari jasa penginapan, yang pada prinsipnya termasuk penghasilan usaha: pastikan rezimnya dengan konsultan pajak. Terakhir, pungutan wisatawan asing Provinsi Bali sebesar Rp150.000, yang ditanggung pengunjung.

Apa risikonya menyewakan tanpa izin di Bali?

Para konsultan melaporkan sanksi berjenjang, mulai dari penurunan iklan dan denda hingga penyegelan dan pembongkaran, dan bagi WNA, deportasi, pencabutan KITAS atau KITAP, serta larangan masuk. Preseden yang paling dikenal: pembongkaran sekitar lima puluh bangunan tanpa izin (48 menurut sebagian besar laporan) di Pantai Bingin, mulai 21 Juli 2025. Di sisi platform, OTA yang tidak kooperatif berisiko ditangguhkan aksesnya.

Apakah tenggat 31 Maret 2026 diperpanjang?

Secara resmi, tidak. Tanggal 31 Maret 2026 dikonfirmasi oleh siaran pers 25 Februari 2026 yang dimuat di menpan.go.id; “perpanjangan terakhir” hingga 31 Mei 2026 hanya disebut oleh satu konsultan di Bali, tanpa konfirmasi resmi. Rekapitulasi Antara per 21 Mei 2026 pun menunjukkan bahwa penertiban masih berlangsung setelah Maret.

Sumber

• (resmi) peraturan.go.id, PP 28/2025: perizinan berusaha berbasis risiko, diundangkan 05/06/2025, status “Berlaku”, mencabut PP 5/2021.
• (resmi) peraturan.go.id, PP 5/2021: status “Tidak Berlaku”, dicabut oleh PP 28/2025.
• (resmi) JDIH BPK, Perpres 10/2021: bidang usaha penanaman modal, Pasal 5 (bidang usaha yang dialokasikan untuk koperasi dan UMKM) dan Pasal 7 (penanam modal asing hanya pada usaha besar), status “Berlaku”; PDF dibaca pada 24/10/2026.
• (resmi) JDIH BPK, Perpres 49/2021: Lampiran II, No. 48 “Jasa Penginapan”, Hotel Bintang I, Hotel Melati, Pondok Wisata, Guest House, dan Vila (KBLI 55193) dialokasikan untuk koperasi dan UMKM; PDF dibaca pada 24/10/2026.
• (resmi) JDIH BPK, PP 28/2025 beserta lampirannya: Lampiran I.L, hlm. I.L.26, KBLI 55193 Villa hanya untuk usaha mikro, kecil, dan menengah; PDF dibaca pada 24/10/2026.
• (resmi) peraturan.go.id, UU 10/2009: undang-undang pokok kepariwisataan, 16/01/2009, masih berlaku.
• (resmi) peraturan.go.id, Permenpar 6/2025: standar, pengawasan, dan sanksi administratif sektor pariwisata, 10/10/2025.
• (resmi) peraturan.go.id, Permenpar 18/2016: pendaftaran usaha pariwisata, masih berlaku.
• (resmi) peraturan.go.id, PP 16/2021: peraturan pelaksanaan undang-undang bangunan gedung (PBG, SLF), 02/02/2021.
• (resmi) peraturan.go.id, UU 1/2022: hubungan keuangan pusat dan daerah, pajak daerah, 05/01/2022; Pasal 58: tarif PBJT paling tinggi 10%.
• (resmi) OSS, portal BKPM: NIB, klasifikasi tingkat risiko, berlakunya PP 28 sejak 05/10/2025.
• (resmi) OSS, klasifikasi KBLI golongan 551: penyediaan akomodasi jangka pendek, subgolongan 5511/5512/5513/5519.
• (resmi) Kemenpar, standar Pondok Wisata (sisupar): definisi, tingkat risiko menengah rendah, persyaratan.
• (resmi) menpan.go.id, 25/02/2026: tenggat 31/03/2026, 72,8% tanpa NIB, sanksi dari Kemkomdigi.
• (resmi) Kemenpar, siaran pers “Pemerintah Tidak Melarang Kehadiran OTA”: hanya judulnya yang terbaca, isinya dikuatkan oleh pers.
• (resmi) Kemenpar, siaran pers tentang sistem API bersama OTA: hanya judulnya yang terbaca.
• (resmi) Kemenpar, registri industri, formulir pemilik: NIB, KBLI akomodasi, e-mail OSS.
• (resmi) DJP, PPh Pasal 4 ayat (2): PPh final 10% dari nilai bruto atas persewaan tanah dan bangunan.
• (resmi) peraturan.go.id, PP 34/2017: PPh final 10% atas sewa (Pasal 4), tidak termasuk penghasilan dari jasa pelayanan penginapan (Pasal 2 ayat (3)), berlaku sejak 02/01/2018; PDF dibaca 24/10/2026.
• (resmi) JDIH Badung, Perda No. 7/2023: PBJT atas jasa perhotelan 10% (Pasal 28 ayat (1) huruf c), pasal yang tidak diubah oleh Perda 8/2025; diakses 24/10/2026.
• (resmi) peraturan.go.id, UU 6/2011: UU Keimigrasian, Pasal 72 (data tamu asing diberikan jika diminta pejabat imigrasi); PDF dibaca 24/10/2026.
• (resmi) Kantor Imigrasi Singaraja, 05/06/2026: APOA, platform resmi pelaporan tamu asing, berdasarkan Pasal 72 ayat (2) UU 6/2011; diakses 24/10/2026.
• (resmi) Love Bali, Pemerintah Provinsi Bali: pungutan wisatawan asing Rp150.000, Perda 2/2025 yang mengubah Perda 6/2023.
• (media) Antara, 21/05/2026: lebih dari 100.000 akomodasi terdaftar per 13/05/2026, sekitar 470.000 belum berizin, sistem ePA, coaching clinic.
• (media) Republika, 21/05/2026: angka yang sama, kutipan Rizki Handayani Mustafa.
• (media) DDTC News, 03/02/2024: Perda Kota Denpasar No. 5/2023, PBJT 10% atas jasa perhotelan; diakses 24/10/2026.
• (media) Lingkar News, 12/03/2026: Perda 4/2026 ditandatangani Wayan Koster pada 24/02/2026, alih fungsi sawah dapat dipidana, sanksi bagi perantara nominee.
• (media) ABC News, 22/07/2025: pembongkaran di Pantai Bingin dimulai 21/07/2025 atas perintah Gubernur Koster, alasan tanpa izin dan zona hijau, sekitar lima puluh bangunan menjadi sasaran.
• (media) Bali Passion, 18/02/2026, berbahasa Prancis: Airbnb meminta NIB sejak akhir 2025, sanksi.
• (media) Bali Dream Living: kewajiban yang dikaitkan dengan PP 28/2025, perkiraan luas zona hijau di Uluwatu.
• (media) Bali Property Real Estate, 23/02/2026: WNA tanpa NIB pribadi, PT PMA “jalur paling bersih”; pernyataan soal Pondok Wisata yang dipertanyakan.
• (komersial) Emerhub: Pondok Wisata KBLI 55130, 5 kamar, WNI, PT PMA tidak termasuk.
• (komersial) Bali Property Rules, izin villa dan kepatuhan sewa jangka pendek: urutan PBG/SLF sebelum NIB, KBLI 55193 disebut terbuka bagi PT PMA (bertentangan dengan peraturan), sanksi, Bingin Juli 2025.
• (komersial) Bali Corporate Services: 55193 dicadangkan untuk koperasi dan UMKM, berkas kepatuhan, perpanjangan hingga 31/05/2026 belum terkonfirmasi, nominee batal demi hukum.
• (komersial) Legal Indonesia: tidak ada KBLI Airbnb yang berlaku umum, larangan bagi PT PMA atas properti hunian, PHR 10% tidak disetorkan Airbnb, KBLI 68111 disebut sebagai real estat umum di luar akomodasi.
• (komersial) ILA Global Consulting: zona pink/yellow, arahan ke KBLI 55110.
• (komersial) Short Stay Bali, 06/05/2026: NIB, PBG fungsi usaha, SLF, NPWPD, PB1 10%.
• (komersial) LMI Consultancy: Sertifikat Standar, PBG, SLF, PHR 10%, “tidak ada izin Airbnb yang berlaku umum”.
• (komersial) kbli.co.id, 55130: Pondok Wisata diberi label khusus UMKM, label yang sama tampil untuk 55193 Vila.