Une villa à vendre à Bali coûte en 2026 4,98 milliards de roupies en médiane (≈ 276 600 USD, ≈ 245 900 EUR) : c'est le prix demandé du milieu des 699 annonces chiffrées parmi les 700 villas à vendre relevées sur Lokalfinds le 20 octobre 2026, et la moitié centrale de l'offre se situe entre 3,55 et 7,50 milliards IDR (≈ 197 200 à 416 500 USD). Le nombre de chambres fait l'essentiel de l'écart : 3,02 milliards (≈ 167 700 USD) en médiane pour une chambre, 4,64 milliards (≈ 257 700 USD) pour deux, 6,95 milliards (≈ 386 000 USD) pour trois et 11,59 milliards (≈ 643 700 USD) pour quatre. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente conclus, et l'immense majorité porte sur un bail : 86,9 % des annonces au titre renseigné sont des leaseholds, avec une médiane de 24 à 27 ans de bail restant dans la plupart des quartiers. Repère fixé par l'État : un étranger qui achète une maison en droit d'usage (Hak Pakai) à Bali doit la payer au moins 5 milliards IDR (décision ATR/BPN n° 1241 de 2022), à peine plus que la médiane du relevé.
Les conversions utilisent le taux JISDOR de Bank Indonesia du 20 octobre 2026 (1 USD = 18 006 IDR) et le taux de référence de la BCE du 19 octobre 2026, dernier publié au moment du relevé (1 EUR = 20 253,16 IDR). Repère : 1 milliard IDR vaut environ 55 500 USD ou 49 400 EUR. Montants arrondis à la centaine.
Combien coûte une villa à Bali selon le nombre de chambres ?
Le nombre de chambres fait bien plus varier la médiane que le quartier : de 3,02 à 22,87 milliards IDR dans ce tableau, contre 3,21 à 9,82 milliards entre les quartiers du tableau suivant. Sur les 700 annonces, 699 affichent un prix et 671 indiquent le nombre de chambres. La médiane coupe l'échantillon en deux moitiés égales ; P25 et P75 bornent la moitié centrale des annonces, ce qui écarte les extrêmes.
| Chambres | Annonces | Médiane demandée | Moitié centrale (P25 – P75) | Médiane en USD | Médiane en EUR |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 136 | 3,02 Md IDR | 2,40 – 3,68 Md | ≈ 167 700 | ≈ 149 100 |
| 2 | 280 | 4,64 Md IDR | 3,75 – 5,57 Md | ≈ 257 700 | ≈ 229 100 |
| 3 | 179 | 6,95 Md IDR | 5,54 – 9,04 Md | ≈ 386 000 | ≈ 343 200 |
| 4 | 55 | 11,59 Md IDR | 7,80 – 15,28 Md | ≈ 643 700 | ≈ 572 300 |
| 5 | 11 | 17,32 Md IDR | 13,50 – 24,46 Md | ≈ 961 900 | ≈ 855 200 |
| 6 et plus | 10 | 22,87 Md IDR | 16,43 – 24,78 Md | ≈ 1 270 100 | ≈ 1 129 200 |
| Ensemble du relevé | 699 | 4,98 Md IDR | 3,55 – 7,50 Md | ≈ 276 600 | ≈ 245 900 |
Md = milliard de roupies. Prix demandés sur Lokalfinds, relevé du 20/10/2026. La ligne « Ensemble » compte toutes les annonces qui affichent un prix, nombre de chambres renseigné ou non. Conversions : JISDOR du 20/10/2026 et BCE du 19/10/2026.
Le tableau dit trois choses. D'abord, l'offre est concentrée sur les petites villas : les deux et trois chambres font 68,4 % des annonces au nombre de chambres renseigné, les villas d'une ou deux chambres 62 %. Ensuite, le saut le plus brutal se produit entre trois et quatre chambres : la médiane passe de 6,95 à 11,59 milliards, soit + 67 %, quand le passage de deux à trois chambres ajoute 50 %. Enfin, les lignes cinq et six chambres reposent sur 11 et 10 annonces : prenez-les comme des ordres de grandeur, pas comme des cotes.
Les fourchettes se chevauchent : une deux-chambres du quart supérieur (5,57 milliards) coûte plus cher qu'une trois-chambres du quart inférieur (5,54 milliards). Le quartier, le titre et la durée de bail restante font la différence ; la suite les décompose.
Prix des villas à vendre à Bali quartier par quartier
Un quartier n'entre dans le tableau que s'il compte au moins 10 annonces. Ce seuil retient 18 zones et 629 annonces, soit 89,9 % du relevé. Les zones génériques « Indonesia » (15 annonces) et « Bali » (1 annonce) sont écartées, car elles ne situent pas le bien ; sans elles, la médiane de l'ensemble passe de 4,98 à 5,02 milliards IDR. Les 55 annonces restantes se répartissent entre 15 zones de 1 à 8 annonces, trop maigres pour une médiane. Les noms de zone sont ceux que choisit le vendeur au dépôt de l'annonce.
| Zone | Annonces | Comptes vendeurs | Médiane demandée | P25 – P75 | Médiane au m² bâti | Part leasehold |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ungasan | 128 | 1 | 4,38 Md | 3,02 – 6,35 Md | 38,7 M | 91 % |
| Bingin | 82 | 1 | 5,97 Md | 4,83 – 8,51 Md | 45,0 M | 96 % |
| Uluwatu | 64 | 8 | 5,36 Md | 3,53 – 7,35 Md | 40,0 M | 73 % |
| Pecatu | 55 | 2 | 4,82 Md | 3,55 – 8,03 Md | 38,7 M | 78 % |
| Balangan | 44 | 1 | 4,01 Md | 3,28 – 5,15 Md | 36,8 M | 98 % |
| Canggu | 41 | 14 | 5,57 Md | 4,05 – 8,43 Md | 35,5 M | 41 % |
| Ubud | 38 | 7 | 4,92 Md | 4,45 – 6,87 Md | 44,6 M | 63 % |
| Pererenan | 38 | 2 | 5,17 Md | 4,32 – 10,72 Md | 40,5 M | 92 % |
| Tanah Lot | 18 | 1 | 9,60 Md | 4,91 – 12,91 Md | 59,5 M | 50 % |
| Umalas | 17 | 1 | 5,18 Md | 4,45 – 5,80 Md | 36,3 M | 100 % |
| Jimbaran | 16 | 4 | 7,06 Md | 4,10 – 19,95 Md | 30,8 M | 38 % |
| Nusa Dua | 15 | 1 | 3,21 Md | 2,90 – 5,13 Md | 50,8 M | 100 % |
| Batu Bolong | 15 | 1 | 9,82 Md | 6,11 – 11,74 Md | 42,1 M | 93 % |
| Kerobokan | 14 | 4 | 4,68 Md | 3,75 – 6,32 Md | 32,4 M | 86 % |
| Sanur | 13 | 6 | 5,60 Md | 4,55 – 7,35 Md | 41,9 M | 54 % |
| Seminyak | 11 | 5 | 4,84 Md | 3,73 – 8,21 Md | 35,9 M | 55 % |
| Tabanan | 10 | 3 | 6,26 Md | 4,87 – 9,92 Md | 32,4 M | 50 % |
| Tibubeneng | 10 | 1 | 3,53 Md | 2,75 – 4,48 Md | 31,4 M | 80 % |
Md = milliard d'IDR ; M = million d'IDR par m² de surface bâtie. En gras : zones portées par un ou deux comptes vendeurs. Prix demandés, Lokalfinds, 20/10/2026.
Pourquoi ces écarts entre quartiers ne font pas une cote
Le chiffre le plus important du tableau n'est pas un prix : c'est la colonne des comptes vendeurs. Huit zones reposent sur un seul compte vendeur (Ungasan, Bingin, Balangan, Tanah Lot, Umalas, Nusa Dua, Batu Bolong et Tibubeneng) et totalisent 329 annonces, plus de la moitié du tableau. Pecatu et Pererenan reposent sur deux comptes (93 annonces). Dans ces dix zones, la médiane décrit le catalogue de ce ou ces vendeurs, pas le marché du quartier. Les 9,60 milliards de Tanah Lot ou les 9,82 milliards de Batu Bolong, comme les 3,21 milliards de Nusa Dua, ne disent pas qu'un quartier est cher ou bon marché ; ils disent ce qu'un vendeur y propose.
Les zones où au moins trois comptes publient donnent une image plus solide. Elles sont huit, avec 207 annonces, et leurs médianes se tiennent dans une bande étroite : Kerobokan 4,68 milliards, Seminyak 4,84, Ubud 4,92, Uluwatu 5,36, Canggu 5,57, Sanur 5,60, Tabanan 6,26 et Jimbaran 7,06. Canggu est la zone la plus diversifiée du relevé, avec 14 comptes vendeurs distincts pour 41 annonces. Jimbaran, avec une moitié centrale qui court de 4,10 à 19,95 milliards, illustre l'effet du titre : 38 % seulement de ses annonces sont des leaseholds, et ses annonces en freehold, à 21,92 milliards en médiane, tirent la fourchette vers le haut.
Le prix au m² bâti ne suit pas le prix total. Canggu affiche une médiane plus haute qu'Ubud (5,57 contre 4,92 milliards), mais un prix au m² plus bas (35,5 contre 44,6 millions IDR). Sur les 18 zones, la médiane au m² bâti va de 30,8 millions IDR à Jimbaran (≈ 1 700 USD ou 1 500 EUR le m²) à 59,5 millions à Tanah Lot (≈ 3 300 USD ou 2 900 EUR) ; Uluwatu est à 40 millions (≈ 2 200 USD ou 2 000 EUR).
Dernier biais : le relevé penche vers le sud. Les sept zones de la péninsule du Bukit présentes dans le tableau (Ungasan, Bingin, Uluwatu, Pecatu, Balangan, Jimbaran, Nusa Dua) pèsent 404 annonces sur 629, ce qui reflète qui publie sur Lokalfinds, pas la répartition des villas à vendre sur l'île. Les annonces elles-mêmes, avec leurs photos et leur titre (leasehold ou freehold), se consultent sur la page des villas à vendre de Lokalfinds.
Leasehold ou freehold : quel écart de prix à Bali ?
Le titre pèse lourd dans le prix. Le relevé compte 559 leaseholds, 84 freeholds et 57 annonces sans titre renseigné. Sur l'ensemble du relevé, la médiane des leaseholds est de 4,73 milliards IDR (≈ 262 700 USD, ≈ 233 500 EUR), celle des freeholds de 7,39 milliards (≈ 410 400 USD, ≈ 364 900 EUR) : 1,56 fois plus, soit 2,66 milliards d'écart. L'écart se creuse surtout dans le haut de la fourchette : la moitié centrale va de 3,41 à 6,87 milliards pour un leasehold, de 4,53 à 16,91 milliards pour un freehold. Les freeholds se concentrent toutefois dans quelques zones (57 des 84 se trouvent dans les six du tableau ci-dessous), d'où la comparaison zone par zone, là où existent au moins cinq annonces de chaque type.
| Zone | Leasehold (annonces) | Médiane leasehold | Freehold (annonces) | Médiane freehold | Freehold ÷ leasehold |
|---|---|---|---|---|---|
| Ensemble du relevé | 559 | 4,73 Md | 84 | 7,39 Md | × 1,56 |
| Ungasan | 116 | 4,10 Md | 12 | 5,58 Md | × 1,36 |
| Tanah Lot | 9 | 7,68 Md | 9 | 11,98 Md | × 1,56 |
| Canggu | 17 | 4,09 Md | 9 | 9,70 Md | × 2,37 |
| Pecatu | 43 | 4,27 Md | 11 | 15,37 Md | × 3,60 |
| Jimbaran | 6 | 4,97 Md | 6 | 21,92 Md | × 4,41 |
| Uluwatu | 47 | 5,36 Md | 10 | 5,00 Md | × 0,93 |
Prix demandés, Lokalfinds, 20/10/2026. Rapport calculé sur les deux médianes.
Dans cinq zones sur six, le freehold coûte plus cher : de 1,36 fois le prix du leasehold à Ungasan à 4,41 fois à Jimbaran. À Canggu, zone la plus diversifiée, l'écart atteint 5,61 milliards IDR entre les deux médianes. Uluwatu fait exception, avec un freehold médian légèrement moins cher que le leasehold (5,00 contre 5,36 milliards). Ces rapports portent sur 6 à 12 annonces de freehold par zone et sur des biens qui ne se ressemblent pas forcément : la surface de terrain, la taille de la maison et son état ne sont pas contrôlés ici. Ils donnent un ordre de grandeur de l'écart, pas un coefficient à appliquer.
Un acheteur étranger ne peut pas inscrire un freehold à son nom tel quel : la loi agraire de 1960 réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Le seuil de prix officiel décrit plus bas s'applique à la voie qui lui est ouverte pour une maison.
Comment comparer deux leaseholds : le prix par année restante
Acheter un leasehold, c'est payer d'avance un nombre d'années d'usage, que la loi agraire autorise à régler en une seule fois. Deux villas au même prix ne valent donc pas la même chose si l'une a 15 ans de bail restant et l'autre 30. À 4,5 milliards IDR, la première revient à 300 millions par année d'usage, la seconde à 150 millions : du simple au double, pour une étiquette identique.
Dans notre relevé, la médiane des années de bail restantes est remarquablement stable : de 24 à 27 ans dans presque toutes les zones de 10 annonces ou plus, 29 ans à Jimbaran (sur 5 baux seulement). Les durées de 57 ans à Dreamland ou de 49 ans à Candidasa concernent quatre et trois annonces d'un seul vendeur chacune : des exceptions, pas une tendance. Le tableau ci-dessous rapporte la médiane des prix leasehold de chaque zone à la médiane de ses années restantes.
| Zone | Médiane leasehold | Bail restant médian | Coût par année restante | ≈ en EUR par an |
|---|---|---|---|---|
| Canggu | 4,09 Md | 26 ans | ≈ 157 M IDR | ≈ 7 800 |
| Ungasan | 4,10 Md | 25 ans | ≈ 164 M IDR | ≈ 8 100 |
| Pecatu | 4,27 Md | 25 ans | ≈ 171 M IDR | ≈ 8 400 |
| Jimbaran | 4,97 Md | 29 ans | ≈ 171 M IDR | ≈ 8 500 |
| Uluwatu | 5,36 Md | 27 ans | ≈ 199 M IDR | ≈ 9 800 |
| Tanah Lot | 7,68 Md | 27 ans | ≈ 284 M IDR | ≈ 14 000 |
Rapport de deux médianes, pas une médiane calculée annonce par annonce : un ordre de grandeur. Jimbaran repose sur 6 leaseholds, Tanah Lot sur 9 annonces d'un seul vendeur.
Ce coût annuel est l'instrument de comparaison le plus honnête pour un leasehold. Il permet de mettre côte à côte deux villas aux durées différentes, et de confronter l'achat au loyer : rapprochez-le des loyers d'une villa à l'année, quartier par quartier, sans oublier que l'achat immobilise toute la somme dès le premier jour. Le même calcul vaut pour la revente : une villa achetée avec 25 ans de bail n'en aura plus que 15 dix ans plus tard, et c'est ce reliquat que vous mettrez en vente.
Deux précautions découlent de ce calcul. La durée qui compte est celle écrite dans l'acte de bail, pas celle de l'annonce : faites recalculer les années restantes à partir de la date d'expiration inscrite au contrat. Et une option de prolongation n'a de valeur que si son prix et ses conditions sont écrits : l'article 44 de la loi agraire, qui définit le bail, ne fixe aucune durée et ne prévoit aucune prolongation automatique.
Le seuil officiel : 5 milliards IDR pour qu'un étranger achète une maison à Bali
L'État ne fixe pas le prix des villas, mais il fixe un plancher pour les étrangers. Il figure dans la décision du ministre de l'Aménagement du territoire et chef de l'Agence foncière nationale (ATR/BPN) n° 1241/SK-HK.02/IX/2022, « tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing » (acquisition et prix des logements des étrangers). Signée le 12 septembre 2022 et applicable dès cette date, elle exécute l'article 187 alinéa 2 du règlement ministériel ATR/BPN n° 18 de 2021, qui ouvre aux étrangers la maison en droit d'usage (Hak Pakai). Le 20 octobre 2026, la base juridique du ministère l'affichait toujours « Berlaku » (en vigueur) et ne listait aucun texte plus récent sur ce point.
Pour Bali, la décision fixe deux montants et une décote :
| Logement acquis par un étranger à Bali | Prix minimum officiel | ≈ en USD | ≈ en EUR |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle (rumah tapak) | 5 000 000 000 IDR | ≈ 277 700 | ≈ 246 900 |
| Lot de copropriété, appartement (satuan rumah susun) | 2 000 000 000 IDR | ≈ 111 100 | ≈ 98 800 |
| Maison, acquéreur relevant de la « diaspora » (75 %) | 3 750 000 000 IDR | ≈ 208 300 | ≈ 185 200 |
| Appartement, acquéreur relevant de la « diaspora » (75 %) | 1 500 000 000 IDR | ≈ 83 300 | ≈ 74 100 |
Source : décision ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, diktum KETIGA. Le texte ne définit pas la « diaspora ».
Bali partage le palier le plus haut pour les maisons avec Jakarta, Banten, Java occidental, central et oriental et Yogyakarta ; les provinces que la décision ne nomme pas sont à 1 milliard. Pour les appartements, Bali est à 2 milliards, sous Jakarta (3 milliards). Le logement peut être neuf ou ancien, transmis aux héritiers qui remplissent les conditions, hypothéqué ou cédé à un tiers ; un bien acquis avant la décision reste soumis aux règles antérieures. Le texte ne parle ni des baux (Hak Sewa) ni de sanctions.
Face à nos médianes, le seuil tombe au milieu de l'offre. La médiane de l'ensemble du relevé (4,98 milliards) est juste en dessous : au moins la moitié des villas sont affichées sous les 5 milliards. Par taille, au moins trois quarts des villas d'une chambre (P75 à 3,68 milliards) et au moins la moitié des deux-chambres (médiane à 4,64 milliards) sont sous le seuil ; la médiane des trois-chambres (6,95 milliards) est au-dessus. Par titre, la médiane des leaseholds (4,73 milliards) est en dessous, celle des freeholds (7,39 milliards) au-dessus. Sur les 18 zones du tableau, huit ont une médiane inférieure au seuil (Ungasan, Pecatu, Balangan, Ubud, Nusa Dua, Kerobokan, Seminyak, Tibubeneng).
Ces comparaisons situent le seuil dans l'offre, rien de plus. Elles ne disent pas qu'une villa en leasehold affichée sous 5 milliards est fermée à un acheteur étranger : la décision porte sur le logement dont l'étranger devient titulaire et ne dit rien des baux.
Ce seuil s'inscrit dans un régime plus large, fixé par le même règlement ministériel n° 18 de 2021 : maison détenue en droit d'usage (Hak Pakai), 2 000 m² de terrain au plus, une parcelle au maximum par personne ou par famille. Ces règles sont détaillées, textes à l'appui, dans notre guide Hak Pakai, Hak Sewa, HGB : détenir un bien à Bali quand on est étranger. Faites confirmer le montant applicable à votre dossier par votre notaire (PPAT) avant toute promesse d'achat.
Prix demandés, prix payés : ce que disent les ventes conclues
Un prix d'annonce n'est pas un prix de vente. La seule série de ventes conclues trouvée pour 2026 vient de REID, que le gestionnaire de villas Bukit Vista présentait en 2024 comme un fournisseur indépendant de données sur l'immobilier balinais. Nous n'avons trouvé ni le rapport de REID ni sa méthode : ses chiffres nous parviennent par l'agence immobilière Bali Home Immo, qui les a publiés le 11 août 2026. Selon cette agence, REID a recensé 4 220 villas vendues sur les douze mois arrêtés au premier semestre 2026, pour un prix de vente médian de 5,27 milliards IDR. L'agence l'affiche à 316 000 USD ; au taux JISDOR du 20 octobre, cela fait plutôt 292 700 USD (≈ 260 200 EUR). Toujours selon cette source, la médiane a progressé de 3,1 % sur un an pendant que le nombre de ventes reculait de 21 % par rapport à la période précédente, et le leasehold représente 86,5 % des ventes. C'est presque exactement la part du leasehold dans nos annonces au titre renseigné (86,9 %).
Peut-on en déduire une marge de négociation ? Non. La médiane des ventes REID est même 5,8 % plus haute que notre médiane de prix demandés (5,27 contre 4,98 milliards), l'inverse de ce que produirait une simple remise à la négociation. L'explication tient aux échantillons, qui ne contiennent pas les mêmes villas. Parmi nos annonces au nombre de chambres renseigné, 62 % sont des villas d'une ou deux chambres, contre 47,3 % des ventes REID ; à l'inverse, les villas de quatre chambres et plus font 26,2 % des ventes REID et seulement 11,3 % de nos annonces. Une médiane qui compte davantage de grandes villas tend mécaniquement à monter. Les périodes diffèrent aussi : douze mois de ventes d'un côté, les annonces actives d'un jour donné de l'autre. Et l'article de Bali Home Immo ne décrit pas la méthode de REID (ni définition de l'échantillon, ni découpage par quartier). Retenez deux ordres de grandeur proches, pas un écart chiffré entre prix demandé et prix payé.
Ce que le prix affiché ne dit pas
Une annonce donne un prix, une surface, un titre. Avant de juger ce prix, cinq vérifications :
1. Ramenez le prix à l'année restante pour tout leasehold, à partir de la date d'expiration inscrite dans l'acte. Une villa moins chère à 15 ans de bail peut coûter plus cher à l'année qu'une villa plus chère à 30 ans.
2. Comparez au m² bâti du même quartier, pas au prix total, et demandez la surface de terrain, que le prix au m² bâti ne reflète pas.
3. Demandez la devise de référence. Les prix saisis en dollars ou en euros sont convertis en roupies au jour du dépôt ; si le vendeur raisonne en dollars, le prix en roupies bouge avec le change. Le JISDOR est passé de 17 880 IDR pour un dollar le 7 octobre 2026 à 18 006 IDR le 20 octobre.
4. Faites vérifier le titre et l'identité du vendeur avant tout acompte : la méthode est détaillée dans notre guide pour vérifier que le vendeur ou le bailleur est bien le propriétaire du terrain.
5. Budgétez les frais d'acquisition et la prolongation. Taxe d'acquisition (BPHTB, 5 % au plus selon la loi n° 1 de 2022, au taux fixé par la collectivité), honoraires du notaire et prix d'une éventuelle extension du bail ne figurent pas dans le prix affiché ; demandez leur montant par écrit.
Questions fréquentes
Combien coûte une villa à Bali en 2026 ?
D'après 700 annonces de villas à vendre relevées sur Lokalfinds le 20 octobre 2026, la médiane des prix demandés est de 4,98 milliards IDR (≈ 276 600 USD) sur les 699 annonces qui affichent un prix, et la moitié centrale va de 3,55 à 7,50 milliards. Par taille : 3,02 milliards (≈ 167 700 USD) pour une chambre, 4,64 milliards (≈ 257 700 USD) pour deux, 6,95 milliards (≈ 386 000 USD) pour trois et 11,59 milliards (≈ 643 700 USD) pour quatre. Ce sont des prix d'annonce, en grande majorité des leaseholds avec 24 à 27 ans de bail restant en médiane dans la plupart des quartiers.
Dans quel quartier de Bali les villas à vendre sont-elles le moins chères ?
Parmi les zones de 10 annonces ou plus, les médianes les plus basses sont Nusa Dua (3,21 milliards IDR), Tibubeneng (3,53) et Balangan (4,01), mais chacune repose sur un seul compte vendeur et reflète son catalogue. Parmi les zones où au moins trois comptes publient, Kerobokan (4,68 milliards), Seminyak (4,84) et Ubud (4,92) affichent les médianes les plus basses au 20 octobre 2026.
Combien coûte une villa en leasehold par année de bail ?
En rapportant la médiane des prix leasehold à la médiane des années restantes, on obtient environ 157 millions IDR par an à Canggu, 164 millions à Ungasan, 171 millions à Pecatu et 199 millions à Uluwatu, soit environ 7 800 à 9 800 EUR par année de bail. C'est un ordre de grandeur calculé sur les annonces Lokalfinds du 20 octobre 2026, pas une médiane annonce par annonce. Toutes zones confondues, un leasehold s'affiche à 4,73 milliards IDR en médiane, contre 7,39 milliards pour un freehold.
Quel est le prix minimum pour qu'un étranger achète une maison à Bali ?
5 milliards IDR (≈ 277 700 USD au JISDOR du 20 octobre 2026) pour une maison individuelle, selon la décision du ministre ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022 du 12 septembre 2022, en vigueur au 20 octobre 2026. Le minimum est ramené à 75 %, soit 3,75 milliards, pour un acquéreur relevant de la « diaspora », terme que la décision ne définit pas. La décision ne dit rien des baux (leaseholds).
Un étranger peut-il acheter un appartement à Bali, et à partir de quel prix ?
La décision ATR/BPN 1241/2022 fixe à 2 milliards IDR (≈ 111 100 USD) le prix minimum d'un lot de copropriété (satuan rumah susun) acquis par un étranger à Bali, et à 1,5 milliard pour un acquéreur relevant de la « diaspora ». Notre relevé ne porte que sur des villas : il ne donne pas de prix pour les appartements.
Les prix des annonces correspondent-ils aux prix de vente réels ?
Pas exactement. Les annonces donnent un prix demandé. La seule série de ventes conclues trouvée, celle de REID publiée par l'agence Bali Home Immo en août 2026, donne un prix de vente médian de 5,27 milliards IDR pour 4 220 villas vendues en douze mois, contre 4,98 milliards pour la médiane de nos prix demandés. Les deux échantillons ne comptent pas les mêmes tailles de villas ni la même période : on ne peut pas en tirer une marge de négociation.
Combien coûte le mètre carré d'une villa à Bali ?
Sur les 18 zones de 10 annonces ou plus, la médiane des prix demandés au m² bâti va de 30,8 millions IDR à Jimbaran (≈ 1 700 USD) à 59,5 millions à Tanah Lot (≈ 3 300 USD), avec 40 millions à Uluwatu (≈ 2 200 USD). Le prix au m² ne suit pas le prix total : en médiane, Canggu est plus cher qu'Ubud au total, mais moins cher au m² bâti.
Sources
Officielles
- Décision du ministre ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022 — fiche sur la base juridique (JDIH) du ministère · PDF officiel — officielle : texte signé le 12 septembre 2022 (la fiche, dans sa version archivée le 11 avril 2026, donne la même date d'établissement : « 2022-09-12 »), statut « Berlaku » consulté le 20 octobre 2026 ; diktum KETIGA (prix minimums par province), KEEMPAT, KELIMA.
- JDIH ATR/BPN — classement « Hak Atas Tanah Untuk Orang Asing » — officielle : aucun texte postérieur à la décision 1241/2022 au 20 octobre 2026.
- Règlement du ministre ATR/BPN n° 18 de 2021 — fiche JDIH — officielle : articles 185 (maison d'un étranger en Hak Pakai), 186 (une parcelle par personne ou famille, 2 000 m² au plus) et 187 alinéa 2 (prix fixé par décision ministérielle, base de la décision 1241) ; statut « Berlaku », abrogé en partie par le règlement ATR/BPN n° 2 de 2025 sur un autre point (changement d'un Hak Milik en HGB ou en Hak Pakai hors adjudication) ; PDF lu le 20 octobre 2026.
- Loi agraire (UUPA), loi n° 5 de 1960 — PDF sur peraturan.go.id — officielle : article 21 alinéa 1 (pleine propriété réservée aux citoyens indonésiens), article 44 (bail, paiement possible en une fois, aucune durée fixée).
- Loi n° 1 de 2022 — PDF sur peraturan.go.id — officielle : article 47, taux de la BPHTB plafonné à 5 % et fixé par règlement local.
- Bank Indonesia — cours JISDOR — officielle : 1 USD = 18 006 IDR le 20 octobre 2026.
- Banque centrale européenne — taux de référence de l'euro en roupie indonésienne — officielle : 1 EUR = 20 253,16 IDR le 19 octobre 2026.
Données Lokalfinds
- Relevé des 700 annonces actives de villas à vendre au 20 octobre 2026 (699 avec un prix) : prix demandés en IDR, 23 comptes vendeurs, médiane de l'ensemble, médianes par zone, par nombre de chambres et par titre, années de bail restantes, prix au m² bâti. Aucune annonce ni aucun vendeur n'est cité.
Commerciales
- Bali Home Immo — Bali Property Market: H1 2026 (11 août 2026) — agence immobilière : ventes de villas d'après les chiffres de REID (4 220 ventes, médiane 5,27 milliards IDR, leasehold 86,5 %, répartition par chambres). Méthode non décrite, rapport REID d'origine introuvable.
- Bukit Vista — Drinks+Data: The Emerging Role of Data-Driven Investment in Bali's Real Estate Market (31 août 2024) — gestionnaire de villas à Bali : présente REID comme un fournisseur indépendant de données sur l'immobilier balinais ; ne décrit pas sa méthode de collecte.
