Hak Pakai, Hak Sewa, HGB : détenir un bien à Bali quand on est étranger

Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik) d'un terrain en Indonésie : l'article 21 alinéa 1 de la loi agraire de 1960 (UUPA) la réserve aux seuls citoyens indonésiens, et l'article 26 alinéa 2 rend nulle de plein droit toute opération qui transfère un Hak Milik à un étranger « directement ou indirectement » — le terrain tombe dans le domaine de l'État et les sommes déjà encaissées par le vendeur ne sont pas récupérables.

Restent trois voies légales pour un terrain. Le Hak Sewa (bail) : ouvert aux étrangers établis en Indonésie, avec un loyer que la loi autorise à payer en une seule fois, et sans aucune durée maximale — les « 25 ans » du marché balinais sont un usage contractuel, pas une règle. Le Hak Pakai : 30 + 20 + 30 ans sur terrain d'État, mais 30 ans renouvelables par acte quand il est posé sur un Hak Milik, la configuration de la plupart des villas d'expatriés. Le HGB : fermé aux personnes physiques étrangères, accessible via une PT PMA dont l'investissement doit dépasser 10 milliards IDR hors terrain et bâtiments (PP 28/2025, art. 212 al. 2). Seul l'appartement échappe à la règle : un lot en copropriété (satuan rumah susun) peut se détenir en pleine propriété, sous conditions. Pour une maison, les plafonds tombent net : une parcelle par personne ou par famille, 2 000 m² de terrain au maximum.

Pourquoi le Hak Milik vous est fermé, définitivement

Le texte fondateur tient en sept mots. L'UUPA, loi n° 5 de 1960, article 21 alinéa 1 : « Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik » — seul un ressortissant indonésien peut détenir un droit de propriété. Promulguée le 24 septembre 1960, la loi affichait toujours le statut officiel « Berlaku » (en vigueur) au 22 juillet 2026.

L'article 26 alinéa 2 en tire les conséquences, et c'est le passage à lire avant toute signature. Une vente, un échange, une donation ou tout autre acte destiné à transférer un Hak Milik à un étranger, « langsung atau tidak langsung » — directement ou indirectement — est :

• nul de plein droit (« batal karena hukum ») ;
• suivi de la confiscation du terrain au profit de l'État (« tanahnya jatuh kepada Negara ») ;
• assorti d'une règle sèche sur l'argent : les paiements déjà reçus par le vendeur ne peuvent pas être réclamés (« semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali »).

Ce « directement ou indirectement » vise précisément les montages nominee : le terrain inscrit au nom d'un Indonésien pendant que le bénéfice économique reste à l'étranger. La Dinas PUPRKIM de la Province de Bali le définit dans les mêmes termes sur son site — « l'usage du nom d'un citoyen indonésien local comme titulaire formellement inscrit du droit foncier » — et le qualifie de pratique « bertentangan dengan prinsip penguasaan tanah nasional », contraire au principe national de maîtrise foncière. Le guide communautaire expat.or.id, lui, prévient sans détour : « We've heard many stories of people who have lost major investments by trusting an Indonesian 'friend' with holding the title ».

Deux règles annexes méritent d'être connues. Un étranger qui hérite d'un Hak Milik sans testament, ou qui en devient co-titulaire par communauté de biens matrimoniale, dispose d'un an pour s'en défaire : passé ce délai, le droit s'éteint de plein droit et le terrain revient à l'État (art. 21 al. 3). Et un conjoint indonésien marié à un étranger conserve les mêmes droits fonciers que n'importe quel autre Indonésien, à condition que le bien ne soit pas un bien commun, ce qui se prouve par un contrat de séparation de biens en acte notarié (PP 18/2021, art. 70).

Les trois voies légales — et le cas des appartements

Trois voies existent pour un terrain, plus un cas particulier réservé aux appartements. Elles n'ont ni la même nature, ni la même base légale, ni la même durée.

Un point de vocabulaire à corriger tout de suite : « acheter une villa à Bali » ne décrit aucune de ces situations. Vous achetez un droit sur un terrain qui appartient à quelqu'un d'autre ou à l'État, pour une durée qui dépend du support foncier. Toute la question est de savoir lequel de ces droits vous achetez, et pour combien de temps.

Le Hak Sewa : le plus simple, et le moins encadré

Le bail est défini par l'article 44 de l'UUPA : le droit d'utiliser le terrain d'autrui pour y bâtir, contre un loyer. Le même article précise que ce loyer peut être payé « satu kali » — en une seule fois — ou périodiquement, avant ou après l'usage du terrain. C'est la base légale du « lease payé d'avance » couramment pratiqué à Bali. L'article 45 ouvre le titre aux étrangers établis en Indonésie, aux Indonésiens, aux personnes morales indonésiennes et aux personnes morales étrangères ayant une représentation dans le pays.

Vient ensuite le point que presque aucun guide ne relève. Ni l'article 44 ni l'article 45 ne fixent de durée. Et le PP 18/2021, le règlement qui a refondu en 2021 le régime foncier, ne contient aucune disposition sur le hak sewa : il traite le Hak Pengelolaan, le HGU, le HGB, le Hak Pakai, les rumah susun et l'enregistrement foncier — pas le bail.

Ce silence a deux effets très concrets :

• les « 25 ans » ou « 30 ans » d'un lease balinais ne viennent d'aucun texte, ce sont des usages de marché — et écrire l'inverse, « la loi indonésienne limite les baux à 25 ans », est faux ;
• il n'existe aucun mécanisme légal d'extension automatique : une prolongation est une clause qu'on négocie, pas un droit.

Les trois guides d'agences que nous avons relus annoncent d'ailleurs la même fourchette sans jamais renvoyer à un article de loi : « 25-30 yrs + extensions » (magnumestate.com), « ~25-30 yrs, extendable » (tasvan.com), « 25-30 years, with extensions negotiated contractually » (balirealestateplus.com). Cette dernière formulation est la plus exacte, à prendre au mot : négociées contractuellement. Hors contrat, il n'y a rien.

Tout se joue donc dans l'acte lui-même : durée initiale, mécanisme et prix de la prolongation, sort des constructions à l'échéance, droit de céder le bail à un tiers, et ce qui se passe si le propriétaire du Hak Milik décède ou vend. Un bail signé sous seing privé sans passage devant un notaris/PPAT vous laisse sans opposabilité solide, et la loi ne comblera aucun trou.

Le Hak Pakai : le seul titre foncier vraiment à votre nom

Le Hak Pakai est le seul droit réel que le texte ouvre nommément à un étranger : le PP 18/2021, article 49 alinéa 2, liste cinq catégories de titulaires du hak pakai à durée déterminée, dont — lettre e — « Orang Asing ».

Et c'est ici que se cache le contresens le plus répandu du marché. La durée du Hak Pakai dépend du terrain sur lequel il est posé.

La ligne à retenir est la deuxième : la plupart des villas d'étrangers à Bali sont bâties sur un Hak Pakai posé sur le Hak Milik d'un propriétaire balinais. Dans cette configuration, le texte donne 30 ans et un renouvellement qui passe par un nouvel acte, pas par un droit automatique. Les guides qui écrivent « Hak Pakai : jusqu'à 80 ans » sans préciser le support foncier décrivent une autre situation que la vôtre.

Trois précisions complètent le régime :

1. À l'expiration du cycle, le terrain redevient terrain d'État ou terrain en Hak Pengelolaan. Les deux textes visent explicitement le cycle de leur alinéa 1, celui du terrain d'État (art. 37 al. 3 et 52 al. 4). L'ancien titulaire peut se voir accorder une priorité, soumise à sept conditions dont le maintien de la conformité au plan d'aménagement (art. 37 al. 4) : c'est une faveur encadrée, pas un droit acquis.

2. Le hak pakai sans terme (« selama dipergunakan ») n'est pas ouvert aux particuliers étrangers : l'article 49 alinéa 3 le réserve aux administrations centrales, régionales, villageoises et aux représentations d'États étrangers ou d'organismes internationaux.

3. Si vous acquérez une maison individuelle dont le terrain est en Hak Milik ou en HGB, la conversion en Hak Pakai est obligatoire (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 187 al. 3). Neuf ou ancien, achat, donation, échange ou adjudication : tous les modes de transfert sont admis (art. 187 al. 1 et 2), mais le titre final doit être un Hak Pakai.

Combien de terrain, quel type de bien : les plafonds chiffrés

Le PP 18/2021 pose le cadre en deux articles. L'article 71 définit ce qu'un étranger peut posséder. Une rumah tapak (maison individuelle) : uniquement sur terrain en hak pakai — terrain d'État, Hak Milik via acte PPAT, ou Hak Pengelolaan via accord d'exploitation. Un rumah susun (appartement, « rusun ») : sur hak pakai ou HGB, l'alinéa 2 visant les rusun bâtis en zone économique spéciale (KEK), zone franche ou port franc, zone industrielle et autres zones économiques. L'article 72 énonce ensuite les quatre plafonds : prix minimum, surface de terrain, nombre de parcelles ou d'unités, affectation strictement résidentielle.

Les montants, eux, vivent dans le Permen ATR/BPN n° 18 de 2021, promulgué le 27 octobre 2021 et toujours en vigueur. Article 186 alinéa 1, pour une maison individuelle :

• la maison doit relever de la catégorie « rumah mewah » (maison de luxe) au sens de la réglementation applicable ;
• une seule parcelle par personne ou par famille ;
• 2 000 m² de terrain au maximum (« tanahnya paling luas 2.000 m2 »).

Pour un appartement, la catégorie exigée est « rumah susun komersial ». Un dépassement — plusieurs parcelles, ou plus de 2 000 m² — n'est possible que sur autorisation du Ministre, en cas d'impact économique et social positif (art. 186 al. 2). Les représentations diplomatiques et organismes internationaux échappent à ces plafonds (art. 186 al. 3).

Reste le prix plancher, et il faut être honnête : il n'est chiffré ni dans le PP, ni dans le Permen. L'article 187 alinéa 2 renvoie à une Keputusan Menteri distincte, révisable sans toucher aux deux textes. Sur les trois guides d'agences relus, un seul avance un chiffre — balirealestateplus.com, « Minimum value thresholds apply: IDR 2 billion to IDR 5 billion in Bali », sans citer le numéro de la Keputusan ; les deux autres signalent un seuil sans le chiffrer. Nous n'avons pas pu ouvrir cette décision : ni peraturan.go.id, qui n'indexe pas les Keputusan ministériels, ni la base juridique du ministère ne la mettent en ligne. Traitez donc cette fourchette comme non vérifiée et faites confirmer le seuil applicable par un notaris/PPAT ou le Kanwil BPN Bali.

Dernier détail pour les appartements : quand un rusun est bâti sur du HGB, la quote-part de l'étranger porte sur les parties et équipements communs « tidak termasuk tanah bersama » — terrain commun exclu (art. 188 al. 2). Les obligations attachées à ce terrain commun, elles, lui incombent malgré tout (art. 188 al. 3).

Faut-il un KITAS ? Ce que dit le texte, ce que fait le guichet

C'est l'écart le plus net que nous ayons relevé entre les guides et les textes. Le PP 18/2021, article 69 alinéa 1, exige que l'étranger dispose d'un « dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan » : un document d'immigration conforme à la réglementation. Le Permen ATR/BPN 18/2021 reprend la même notion à son article 185, avec une qualification légèrement différente — le document doit être « diterbitkan oleh instansi yang berwenang », délivré par l'autorité compétente.

Ni le PP ni le Permen ne prononcent le mot KITAS ou KITAP. La notion retenue est plus large. Or tasvan.com écrit « To qualify, a foreigner must hold a valid Indonesian residency permit (KITAS or KITAP) » et balirealestateplus.com fait du KITAS une condition du Hak Pakai : deux formulations qui transforment une pratique de guichet en exigence légale explicite.

Deux lectures restent possibles et nous ne pouvons pas trancher : soit le texte est réellement plus large que la pratique, soit une réglementation d'immigration définit « dokumen keimigrasian » de façon restrictive. La position raisonnable : la loi exige un document d'immigration en cours de validité, la pratique des bureaux fonciers demande généralement un KITAS ou un KITAP, et seul le Kanwil BPN de Bali tranchera pour votre dossier. Si votre projet en dépend, réglez d'abord la question du titre de séjour — notre guide sur les KITAS et visas longue durée détaille les catégories et leurs conditions.

Bonne nouvelle en revanche sur la transmission : le logement est transmissible aux héritiers, l'héritier étranger devant lui aussi détenir un document d'immigration conforme (art. 69 al. 2 et 3).

La PT PMA et le HGB : le montage société

Le HGB (hak guna bangunan, droit de construire) est souvent présenté comme l'option « sérieuse ». Reste à lire à qui il s'adresse. PP 18/2021, article 34 : le HGB est accordé aux citoyens indonésiens et aux personnes morales constituées selon le droit indonésien et établies en Indonésie. Un étranger personne physique n'y a pas accès ; une PT PMA, société à capitaux étrangers de droit indonésien, le peut — c'est exactement pourquoi le montage « PT PMA + HGB » existe.

Le prix d'entrée est chiffré, et il est élevé. Le PP n° 28 de 2025, article 212 alinéa 2, impose un investissement minimum strictement supérieur à 10 000 000 000 IDR (dix milliards de roupies), hors terrain et bâtiments, par code d'activité KBLI à 5 chiffres et par site d'exploitation. Deux formules du texte changent le calcul : « harus lebih besar dari » veut dire strictement supérieur — dix milliards pile ne suffisent pas — et « di luar tanah dan bangunan » exclut le terrain et le bâti, donc la villa elle-même n'entre pas dans le seuil.

Le même article distingue deux contrôles à l'entrée dans le système OSS : le minimum investasi (investissement minimum) et la ketentuan permodalan (règles de capital social). Le PP ne chiffre que le premier. Le guide de balirealestateplus.com avance un capital libéré ramené à 2,5 milliards IDR pour 2025-2026, en l'attribuant à un règlement BKPM n° 5 de 2025 que nous n'avons pas pu ouvrir : ce montant relèverait donc de la seconde catégorie. La même page se trompe en revanche sur un point vérifiable — elle écrit que les 10 milliards s'entendent « including land and building values for property sectors », quand le PP 28/2025 dit l'inverse, « di luar tanah dan bangunan ». Retenez le seuil des 10 milliards hors terrain et bâtiments ; sur le capital social, exigez de votre conseil la référence précise du règlement BKPM avant de budgéter quoi que ce soit.

Enfin, une sanction discrète mais réelle : si le titulaire d'un HGB cesse de remplir les conditions requises, il dispose d'un an pour céder son droit (art. 35 al. 1). Une PT PMA mise en sommeil ou radiée n'est pas un détail administratif — c'est un compte à rebours sur le titre foncier.

Ce qui a changé en 2026

Deux mouvements réglementaires méritent d'être suivis, et ils vont dans le même sens : plus de contrôle.

Au niveau provincial. La Dinas PUPRKIM de la Province de Bali a mis en ligne le 25 juin 2026 un article d'analyse — construit comme une étude, avec références académiques et section de recommandations — sur deux Perda adoptées dans l'année : la Perda n° 3/2026 sur la protection du littoral et des reculs de rivage (sempadan pantai), et la Perda n° 4/2026 sur le contrôle de la conversion des terres productives et l'interdiction du transfert de propriété foncière par nominee.

Les sanctions que cette source rattache aux deux Perda sont toutes administratives, et plus dures que ce qu'on lit d'ordinaire : avertissement écrit, gel du permis d'exploitation, mise sous scellés du site, jusqu'à la démolition physique des bâtiments commerciaux édifiés en zone de recul de rivage ou sur rizière protégée (LSD, lahan sawah dilindungi). Sur le volet nominee, la même source décrit un second train de mesures : arrêt des travaux, annulation de la recommandation KKPR, et coordination avec le BPN pour faire annuler le certificat foncier. Aucune amende chiffrée ni peine pénale n'est mentionnée. Nous n'avons pas pu ouvrir le texte des deux Perda. Leur existence et leur intitulé sont attestés par cette source provinciale ; leur dispositif exact reste à vérifier, et une partie de ce que propose l'article relève de la recommandation, pas de la mesure en vigueur.

Au niveau national. Le Perpres n° 4 de 2026 sur le contrôle de la conversion des terres rizicoles (Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah) remplace explicitement le Perpres 59/2019 et institue une équipe intégrée de contrôle (Tim Terpadu). Son considérant est sans ambiguïté : la conversion des rizières « augmente et menace potentiellement la sécurité alimentaire nationale ». À Bali, où quantité de terrains proposés à la vente sont des sawah, c'est ce texte qui rend leur conversion plus difficile.

Pour le reste, le socle n'a pas bougé. Les Permen ATR/BPN 2026 consultables dans la base juridique du ministère — 1/2026 (gestion des risques interne), 2/2026 (archivage), 3/2026 (Penilaian Tanah, évaluation foncière), 4/2026 (statut de l'école STPN) et 6/2026 (plans d'aménagement, qui modifie le Permen 11/2021) — ne touchent pas au régime de propriété étrangère. Une réserve : la numérotation implique qu'au moins un autre Permen 2026 existe sans figurer au listing public ; la vérification n'est donc pas exhaustive. Au 22 juillet 2026, le droit applicable reste UUPA 5/1960 + PP 18/2021 + Permen ATR/BPN 18/2021, tous trois affichés « Berlaku » sur peraturan.go.id.

Les taxes : deux plafonds à connaître avant de négocier

La fiscalité immobilière indonésienne est fixée localement, mais la loi n° 1 de 2022 sur les relations financières entre l'État et les collectivités pose deux plafonds nationaux :

Ne confondez jamais ces plafonds avec des taux appliqués. Badung, Gianyar et la kota de Denpasar fixent chacune les leurs, et personne ne peut vous annoncer « la BPHTB est de 5 % à Bali » sans avoir ouvert la Perda de la collectivité concernée. Demandez le chiffre local avant de négocier, pas après.

Avant de signer : l'ordre des opérations

Dans un dossier foncier balinais, l'ordre compte plus que la vitesse. Ce qui suit décrit le cadre légal tel qu'il ressort des textes cités, pas un avis juridique : chaque dossier se tranche avec un professionnel.

1. Faites établir la nature exacte du titre du vendeur : Hak Milik, HGB, Hak Pakai, et sur quel support foncier. C'est ce qui détermine votre durée réelle.

2. Passez par un notaris/PPAT indépendant, choisi par vous et non par le vendeur ou l'agent. C'est lui qui rédige l'acte et le fait inscrire.

3. Vérifiez le zonage et les autorisations avant tout versement — conformité d'usage du sol (ITR/KKPR), permis de construire (PBG), certificat de conformité du bâtiment (SLF) : un terrain agricole ou en recul de rivage ne devient pas constructible parce que la vente est signée.

4. Refusez tout montage nominee, quelle que soit la manière dont il vous est présenté — « accord de prêt », « procuration irrévocable », « société écran ». L'article 26 alinéa 2 de l'UUPA ne prévoit aucune restitution des sommes versées.

5. Faites confirmer le prix plancher applicable et les documents d'immigration exigés auprès du Kanwil BPN Bali, pas auprès d'un forum.

Tant que ce parcours n'est pas bouclé, la location reste l'option la plus rationnelle : nos prix de location à l'année par quartier donnent les ordres de grandeur réels, et la checklist d'installation à Bali remet la question immobilière à sa place dans la file d'attente administrative.

Une fois le bail ou le Hak Pakai signé, l'équipement se règle largement en occasion — voir notre guide pour meubler une villa sans se ruiner. Sur Lokalfinds, la catégorie Immobilier permet de comparer les offres de location longue durée et de contacter directement les propriétaires ; pour un bien en Hak Pakai ou en lease, exigez une copie du certificat et le nom du notaris avant toute visite.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison en pleine propriété à Bali ?

Non. L'article 21 alinéa 1 de l'UUPA réserve le Hak Milik aux citoyens indonésiens, et aucune maison individuelle ne peut donc être détenue en pleine propriété par un étranger. Un lot de copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) le peut, en revanche, selon l'article 67 alinéa 1 lettre c du PP 18/2021, à condition de disposer d'une autorisation conforme à la réglementation. Pour une maison, le seul titre inscriptible à votre nom est le Hak Pakai ; le bail (Hak Sewa) reste possible, mais il ne vous rend pas propriétaire.

Que risque-t-on avec un montage nominee à Bali ?

Trois conséquences cumulées, prévues par l'article 26 alinéa 2 de l'UUPA : l'acte est nul de plein droit, le terrain est confisqué au profit de l'État, et les sommes déjà versées au vendeur ne peuvent pas être réclamées. Le texte vise expressément les transferts « directement ou indirectement ». La Province de Bali a par ailleurs adopté en 2026 une Perda n° 4/2026 interdisant explicitement cette pratique, assortie de sanctions administratives.

Quelle est la durée maximale d'un Hak Pakai pour un étranger ?

Cela dépend du terrain. Sur terrain d'État ou Hak Pengelolaan : 30 ans, prolongeable de 20 ans, renouvelable de 30 ans, soit 80 ans au total (PP 18/2021, art. 52 al. 1). Sur un terrain en Hak Milik — la configuration de la plupart des villas d'expatriés — le texte prévoit 30 ans maximum, renouvelables par un nouvel acte PPAT (art. 52 al. 3), sans cycle de 80 ans garanti.

La loi indonésienne limite-t-elle les baux (Hak Sewa) à 25 ans ?

Non. Les articles 44 et 45 de l'UUPA définissent le Hak Sewa et ses titulaires sans fixer aucune durée, et le PP 18/2021 ne contient aucune disposition sur ce droit. Les « 25 ans » ou « 30 ans » couramment annoncés à Bali sont des usages de marché, pas une règle légale. Corollaire : aucune extension n'est automatique, tout dépend des clauses négociées dans l'acte.

Quelle surface de terrain un étranger peut-il détenir à Bali ?

2 000 m² au maximum, et une seule parcelle par personne ou par famille, selon l'article 186 alinéa 1 du Permen ATR/BPN 18/2021. La maison doit relever de la catégorie « rumah mewah » (maison de luxe) au sens de la réglementation applicable. Un dépassement de la surface ou du nombre de parcelles n'est possible que sur autorisation du Ministre, justifiée par un impact économique et social positif.

Faut-il un KITAS pour détenir un Hak Pakai en Indonésie ?

Les textes n'emploient pas ce mot. Le PP 18/2021 (art. 69 al. 1) et le Permen ATR/BPN 18/2021 (art. 185) exigent un « dokumen keimigrasian », c'est-à-dire un document d'immigration délivré par l'autorité compétente. La pratique des bureaux fonciers est généralement plus restrictive et demande un KITAS ou un KITAP. Faites confirmer l'exigence applicable à votre dossier par le Kanwil BPN de Bali.

Combien faut-il investir pour créer une PT PMA détenant un HGB ?

Le PP 28/2025, article 212 alinéa 2, impose un investissement minimum strictement supérieur à 10 milliards IDR, hors terrain et bâtiments, par code KBLI à 5 chiffres et par site d'exploitation. Ce seuil est distinct des règles de capital social (« ketentuan permodalan »), que le PP ne chiffre pas. Les montants de capital libéré circulant en ligne ne sont pas confirmés par un texte officiel accessible.

Sources

Les six textes de loi ci-dessous ont été lus dans leur PDF intégral — sur peraturan.go.id, la fiche de métadonnées seule ne contient aucun article. Toutes les URL ont été retestées le 22 juillet 2026.

Textes officiels (statut « Berlaku » vérifié pour les quatre premiers)

• UUPA — UU n° 5 de 1960 · PDF — art. 16, 21, 26 al. 2, 44-45.
• PP n° 18 de 2021 · PDF — promulgué le 2 février 2021 ; art. 34-35, 37, 49, 52, 67, 69-73. Recherche plein texte : aucune occurrence de « hak sewa ».
• Permen ATR/BPN n° 18 de 2021 · PDF — établi le 29 avril 2021, promulgué le 27 octobre 2021 ; art. 185 à 188.
• PP n° 28 de 2025 · PDF — art. 212 et 213.
• Perpres n° 4 de 2026 · PDF — remplace le Perpres 59/2019, institue une équipe intégrée de contrôle (Tim Terpadu).
• UU n° 1 de 2022 · PDF — art. 41 et 47.
• JDIH ATR/BPN — listing consulté le 22 juillet 2026 : Permen 1, 2, 3, 4 et 6 de 2026, aucun touchant à la propriété étrangère. Vérification non exhaustive.

Source administrative provinciale (officiel)

• Dinas PUPRKIM Province de Bali — Paradoks pariwisata massal & tata ruang Bali 2026 — article d'analyse du 25 juin 2026 sur un domaine gouvernemental : intitulés des Perda Bali 3/2026 et 4/2026, définition du nominee, sanctions administratives. Le texte des Perda n'a pas pu être ouvert.

Sources commerciales — guides d'agences immobilières, citées comme telles

• Bali Real Estate Plus (14 février 2026) — seule source à chiffrer le prix plancher (2 à 5 milliards IDR) et le capital PT PMA (2,5 milliards, attribué à un règlement BKPM 5/2025). Erreur relevée : elle écrit que le seuil de 10 milliards inclut terrain et bâtiments, contre « di luar tanah dan bangunan » dans le PP 28/2025.
• Magnum Estate (mise à jour au 3 juin 2026) — parcours administratif (ITR/KKPR, PBG-SLF, rôle du PPAT). Données de marché non sourcées, non reprises ici.
• Tasvan (mai 2026) — comparatif des trois voies. Deux imprécisions corrigées ici : Hak Pakai « up to ~80 yrs » sans distinguer le support foncier, KITAS/KITAP présenté comme une obligation légale.

Source communautaire

• Living in Indonesia — ressource communautaire, mise à jour affichée au 27 juin 2024, antérieure au durcissement 2026 : citée uniquement pour le retour d'expérience sur le nominee.