Immobilier

Pas en pleine propriété : le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens (loi agraire 5/1960, art. 21) et toute cession à un étranger, y compris par prête-nom, est nulle de plein droit (art. 26). Les voies usuelles sont un bail long (leasehold), un titre Hak Pakai sur une maison d'au moins 5 milliards d'IDR ou un appartement d'au moins 2 milliards à Bali (décret ATR/BPN 1241/2022), ou un Hak Guna Bangunan détenu par une société PT PMA.

En leasehold, vous louez le terrain et le bâti pour une durée écrite dans l'acte de bail, sans durée fixée par la loi ; à la fin du bail, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf prolongation prévue dans l'acte. Le freehold désigne un titre de propriété (Hak Milik, ou HGB pour une société) : un étranger ne peut pas le détenir en nom propre.

Pour la cession d'un titre foncier, l'acheteur paie la BPHTB, jusqu'à 5 % (loi 1/2022, art. 47), le vendeur un impôt libératoire de 2,5 % (règlement 34/2016), et les honoraires du notaire PPAT ne peuvent dépasser 1 % du prix (règlement 24/2016, art. 32). Un leasehold suit d'autres règles, dont l'impôt libératoire de 10 % sur les loyers (règlement 34/2017) : faites faire le calcul par votre notaire.

En 2025, l'association des loueurs de villas de Bali (BVRMA) a recensé 101 victimes d'escroquerie à la location, aucune remboursée. Ne payez jamais avant la visite ; vérifiez le compte bancaire sur cekrekening.id (ministère Komdigi) et l'existence du certificat foncier avec l'application Sentuh Tanahku du ministère foncier (ATR/BPN).

En principe non : l'instruction du gouverneur de Bali n° 5/2025, publiée en décembre 2025, ordonne aux régences de refuser la conversion des rizières et des terres agricoles protégées (LP2B, LBS). Un bien bâti ou à bâtir sur ce type de terrain présente un risque ; vérifiez le zonage sur GISTARU, la carte en ligne du ministère foncier.