Louer sa villa en courte durée à Bali en 2026 : NIB, KBLI et licence, ce qui est vraiment obligatoire

Depuis le 31 mars 2026, tout hébergement commercialisé sur une plateforme de réservation (Airbnb, Booking, autres OTA) en Indonésie doit détenir sa licence d'exploitation : un NIB (Nomor Induk Berusaha) délivré par le portail OSS, assorti d'un code d'activité KBLI du groupe 551 « hébergement de courte durée ». L'échéance a été fixée par le ministère du Tourisme ; le cadre des licences est le PP 28/2025, qui a remplacé le PP 5/2021, désormais abrogé. Un étranger en personne physique ne peut détenir ni ce NIB ni une licence d'hébergement touristique à son nom. La licence « Pondok Wisata » (KBLI 55130, plafonnée à 5 chambres d'après les cabinets) est réservée à un citoyen indonésien qui habite la maison qu'il loue. La seule voie conforme rapportée pour un expatrié est une PT PMA (société à capitaux étrangers) avec un KBLI d'hébergement dont le choix exact reste discuté, un permis de bâtir PBG à fonction commerciale, un certificat SLF, un numéro fiscal local NPWPD et un zonage compatible. Côté fiscalité : jusqu'à 10 % de taxe locale sur l'hébergement à collecter vous-même, plus l'impôt sur le revenu (10 % du loyer brut pour la location de bâtiment, régime dont l'application à un hébergement licencié est à confirmer avec un fiscaliste). Le gouvernement a mesuré que 72,8 % des hébergements contrôlés dans cinq provinces, Bali comprise, n'avaient pas de NIB ; au 13 mai 2026, plus de 100 000 unités s'étaient enregistrées, environ 470 000 restaient sans licence. Sans licence, les sanctions rapportées vont du retrait de l'annonce aux scellés, et pour un étranger jusqu'à la révocation du KITAS.

Que s'est-il passé le 31 mars 2026 ?

Le communiqué publié le 25 février 2026 sur le portail officiel menpan.go.id résume l'opération : le ministère du Tourisme (Kemenpar) a donné aux plateformes jusqu'au 31 mars 2026 pour retirer les hébergements sans licence, le ministère de la Communication et du Numérique (Kemkomdigi) se chargeant des sanctions côté plateformes. Le chiffre déclencheur : sur cinq provinces pilotes — Bali, Jakarta, Yogyakarta, Java Ouest et Nusa Tenggara Ouest (NTB) — 72,8 % des hébergements contrôlés n'avaient pas de NIB.

Le gouvernement n'interdit pas les OTA (c'est le titre même du communiqué officiel de Kemenpar), mais une plateforme qui ne coopère pas risque l'avertissement puis la coupure d'accès, immédiate pour une OTA non enregistrée comme opérateur de système électronique (PSE), a précisé la ministre de la Communication et du Numérique, Meutya Hafid.

Après l'échéance, le bilan publié par Antara le 21 mai 2026 chiffre le chantier : plus de 100 000 unités enregistrées dans l'OSS au 13 mai 2026, environ 470 000 hébergements toujours sans licence. Le ministère développe un système « ePA » qui relie les plateformes à ses données de licence, annonce des « coaching clinics » (séances d'accompagnement) pour les retardataires, et un communiqué officiel distinct évoque une API commune avec les OTA. La ligne, résumée dans Republika par Rizki Handayani Mustafa (Deputi par intérim chargée de l'industrie et de l'investissement au Kemenpar) : les hébergements sans licence doivent être recensés, pas affichés. Quant à la « prolongation finale » au 31 mai 2026, un seul cabinet la mentionne, sans confirmation officielle : le 31 mars reste la date de référence.

Sur quels textes repose l'obligation ?

Tout ce qui suit a été vérifié sur la base officielle peraturan.go.id, où chaque texte affiche son statut « Berlaku » (en vigueur) ou « Tidak Berlaku » (abrogé).

• UU 10/2009 (Kepariwisataan) : la loi-cadre du tourisme, promulguée le 16 janvier 2009, en vigueur ; elle a remplacé la UU 9/1990.
• PP 28/2025 : le règlement sur les licences d'exploitation basées sur le risque, promulgué le 5 juin 2025 sur le fondement de la UU 6/2023 (Cipta Kerja). Sa fiche indique qu'il abroge le PP 5/2021 : un cabinet qui cite encore ce dernier travaille sur une base périmée.
• Permenpar 6/2025 : standards d'activité, contrôle et sanctions administratives du secteur tourisme, promulgué le 10 octobre 2025 (Berita Negara n° 793/2025), signé par la ministre du Tourisme, Widiyanti Putri.
• Permenpar 18/2016 (Pendaftaran Usaha Pariwisata) : en vigueur ; c'est le texte auquel les cabinets rattachent la définition du Pondok Wisata et la condition de nationalité ; nous n'en avons pas relu le corps, d'où des règles citées sans numéros d'articles.
• PP 16/2021 : règlement d'application de la loi sur les bâtiments, promulgué le 2 février 2021, qui remplace le PP 36/2005 ; c'est le cadre du PBG (successeur de l'ancien IMB, d'après les sources professionnelles) et du SLF.
• UU 1/2022 : la loi sur les relations financières entre l'État et les régions (5 janvier 2022), qui porte les impôts régionaux, dont la taxe sur l'hébergement.

Le portail OSS, opéré par le BKPM (ministère de l'Investissement), est le guichet unique qui délivre le NIB et classe chaque activité par niveau de risque ; sa page d'accueil date l'application du PP 28 au 5 octobre 2025.

Le Pondok Wisata : la licence « locale » qu'un expat ne peut pas obtenir

Beaucoup de villas « avec licence » à vendre ou à reprendre s'appuient sur un Pondok Wisata : premier malentendu à dissiper.

Le standard officiel du ministère du Tourisme (portail sisupar) définit le Pondok Wisata comme un hébergement à paiement journalier exploité par une personne physique, dans une maison d'habitation occupée par son propriétaire, dont une partie est louée pour que le touriste partage le quotidien du propriétaire, dans une logique d'autonomisation économique locale. Niveau de risque officiel « moyen-bas », donc NIB plus Sertifikat Standar ; exigences listées : certificat sanitaire SLS, auto-évaluation, trousse de premiers secours et extincteur, eau propre, assurance santé et accident des employés, procédures écrites.

Dans le référentiel KBLI, le Pondok Wisata porte le code 55130 (sous-groupe 5513) du groupe 551, qui vise l'hébergement « notamment journalier ou hebdomadaire, en principe pour un séjour de courte durée », aux côtés des hôtels classés (5511), des hôtels non classés dits melati (5512) et des autres hébergements courte durée (5519).

Deux limites viennent des cabinets, pas du texte officiel lu : un maximum de 5 chambres, et un titulaire obligatoirement citoyen indonésien. Emerhub le résume ainsi : une licence communautaire par conception, faite pour garder les petits revenus touristiques chez les propriétaires locaux, dont la condition de nationalité exclut les étrangers, sociétés à capitaux étrangers comprises, ce que Bali Property Rules confirme. Une page d'agence du 23 février 2026 affirme au contraire qu'une PT PMA pourrait détenir un Pondok Wisata : formulation isolée, incompatible avec la définition officielle (personne physique, maison habitée par le propriétaire).

Conséquence pratique : une villa de 4 chambres « déjà licenciée » sous Pondok Wisata porte une licence attachée à un particulier indonésien censé y vivre — pas à vous, ni à votre société.

Étranger : quelle voie conforme, et quel KBLI ?

Trois sources professionnelles concordent : un étranger en personne physique ne peut détenir en son nom ni Pondok Wisata, ni NIB, ni aucune autre licence d'hébergement touristique. La voie conforme, unanime chez cabinets et agences, est la PT PMA, société de droit indonésien à capitaux étrangers, « voie légale la plus propre » selon l'une d'elles. Les titres de séjour associés sont détaillés dans notre guide des visas et KITAS longue durée.

Reste la question qui fâche : quel code KBLI pour la villa d'une PT PMA ? Le cabinet Legal Indonesia prévient qu'il n'existe pas de « KBLI Airbnb » universel : le bon code dépend du bien, du zonage et de la structure. Les sources se contredisent même sur le code le plus évident.

Sur le 55193, aucune source officielle n'a permis de trancher (la fiche OSS de ce code n'a pas pu être isolée) : son statut PMA est discuté et se joue, en pratique, au moment de la demande sur l'OSS. Un cabinet liste neuf codes possibles pour le seul hébergement ; un autre oriente ses clients vers le code hôtelier 55110.

Un point est en revanche net chez Legal Indonesia, et cohérent avec les autres cabinets : pour une PT PMA, la location courte durée d'un bien résidentiel sans licence hôtelière ou d'hébergement est prohibée par principe. Une villa au permis « habitation » ne devient pas un hébergement touristique parce qu'elle est sur Booking : le bâtiment doit être autorisé à un usage commercial, c'est le rôle du PBG.

Quelles pièces faut-il réunir au-delà du NIB ?

Quatre sources professionnelles décrivent le même dossier, à quelques variantes près : le NIB n'est que la porte d'entrée ; sans les pièces du bâtiment et du fisc local, il ne tient pas.

Un détail de séquence compte pour un projet planifié depuis l'étranger : dans le parcours en sept étapes de Bali Property Rules (entité, NIB, KKPR ou conformité d'usage du sol, PBG, SLF, licence, mise en ligne), le PBG et le SLF sont exigés avant la vérification finale du NIB, celle qui ouvre l'accès aux plateformes, et ces étapes, écrit le cabinet, ne peuvent pas être contournées. Un NIB sans PBG commercial derrière est une coquille vide ; une villa au permis résidentiel doit d'abord faire évoluer la fonction de son PBG, étape qu'aucune de nos sources ne chiffre.

Zonage et Perda 4/2026 : où avez-vous le droit d'exploiter ?

Le zonage est souvent la pièce regardée en dernier, alors qu'elle peut invalider un projet entier. Les cabinets décrivent trois familles de zones : « pink », touristiques, où la location courte durée est généralement permise et un KBLI hôtelier envisageable ; « yellow », résidentielles ou mixtes, où les codes KBLI habituels des PT PMA pour l'hébergement sont restreints, un Pondok Wisata tenu par un habitant indonésien y étant généralement admis ; « green », à restrictions strictes ; une agence estime que 30 à 40 % d'Uluwatu en relèverait, chiffre non officiel.

Un cabinet propose, en zone jaune, un montage où la PMA facture des « prestations de marketing et de conseil » à une société locale porteuse de la licence : schéma d'optimisation, pas voie réglementaire, et à rebours de la politique provinciale décrite ci-dessous. Nous ne le recommandons pas.

Bali a d'ailleurs durci le ton. Le Perda Bali 4/2026, règlement provincial signé le 24 février 2026 par le gouverneur Wayan Koster, rend pénalement sanctionnable la conversion des rizières productives en villas et s'attaque à la détention de terrain via un prête-nom local (le montage dit nominee) ; d'après Lingkar News, intermédiaires et facilitateurs d'un tel montage sont eux aussi passibles de sanctions, et un cabinet ajoute que les structures en prête-nom détenant un terrain ou une licence sont nulles, en droit national comme sous ce Perda. Nous n'avons pas lu le texte du Perda : ces éléments, concordants, viennent de la presse balinaise et d'un cabinet.

Quels impôts et taxes pèsent sur une location courte durée ?

Trois prélèvements distincts entrent en jeu.

La taxe locale sur l'hébergement (PBJT « hôtel », ex-PHR ou PB1) : jusqu'à 10 % du prix de la chambre, collectée par l'exploitant auprès du client (UU 1/2022). D'après Legal Indonesia, Airbnb ne retient ni ne reverse cette taxe : c'est à vous de vous enregistrer (NPWPD) et de déclarer chaque mois.

L'impôt sur le revenu. La page officielle de la Direction générale des impôts (DJP) sur le PPh pasal 4 ayat 2 fixe un impôt final de 10 % du montant brut de la location de terrain ou de bâtiment, frais d'entretien, de maintenance, de sécurité et frais de service inclus ; si le locataire est une entité désignée par la loi (une société, notamment), c'est lui qui retient et verse l'impôt, sinon le bailleur le verse lui-même. Attention à la qualification : ce régime vise la location d'un bien ; un hébergement touristique licencié exploité en société peut relever de l'imposition des revenus d'activité, distinction que les cabinets appliquant le 10 % aux revenus Airbnb ne font pas et qu'aucune source officielle lue ne tranche. À clarifier avec un fiscaliste avant la première réservation.

La taxe touristique provinciale : 150 000 IDR par touriste international, instaurée par le règlement provincial 6/2023 modifié par le 2/2025, payable sur le portail Love Bali. Pas à votre charge, mais vos clients poseront la question.

Que risquez-vous à exploiter sans licence ?

Les sanctions rapportées par les cabinets vont loin : retrait des annonces sur Airbnb et Booking, amendes, scellés, démolition, et pour un étranger expulsion, révocation du KITAS ou du KITAP et interdiction d'entrée. S'y ajoute l'obligation de déclarer chaque hôte étranger à la police (formulaire STM) sous 24 heures. Le précédent qui a marqué l'île : à partir du 21 juillet 2025, le gouverneur Wayan Koster a fait démolir une cinquantaine de constructions à Bingin Beach (Uluwatu), 48 selon la plupart des comptes rendus, bâties en zone verte sans permis de construire ; « aucun de ces bâtiments n'a de permis », a-t-il déclaré, cité par ABC News.

Côté plateformes : échéance officielle de retrait des hébergements sans licence, système ePA en développement pour croiser licences et annonces, suspension d'accès pour les OTA récalcitrantes. La première sanction d'une villa sans NIB n'est donc pas une amende, c'est la disparition de l'annonce — et du chiffre d'affaires.

Pour un voyageur, un bailleur incapable de montrer un NIB rejoint désormais les signaux d'alerte de notre guide des arnaques à la location à Bali.

Vous préparez le projet depuis l'étranger : par quoi commencer ?

L'erreur classique : acheter ou prendre à bail une villa sur la promesse « tu pourras la mettre sur Airbnb », puis découvrir le zonage et le PBG une fois le virement parti. L'ordre logique est l'inverse.

1. Le zonage avant le bien. Demandez la zone du terrain avant de visiter : en zone jaune ou verte, un projet en PT PMA part avec un handicap qu'aucun montage ne corrige.

2. Le PBG et le SLF du bâtiment. Exigez le permis de bâtir et sa fonction déclarée. « Résidentiel » signifie conversion ; « pas de PBG » signifie régularisation avant toute licence.

3. La structure. Une PT PMA, jamais un prête-nom : le Perda 4/2026 vise précisément ces montages, intermédiaires compris.

4. Le KBLI. À faire arbitrer par un professionnel au vu du bien et de la zone, le 55193 étant contesté et un code hôtelier pouvant être proposé.

5. Le fisc dès le premier mois. NPWPD pour la taxe d'hébergement, régime de l'impôt sur le revenu clarifié avec un fiscaliste.

6. L'enregistrement Kemenpar une fois le NIB obtenu.

Sur le budget, nos sources ne chiffrent ni la constitution d'une PT PMA, ni la conversion d'un PBG, ni les honoraires : demandez tout devis par écrit au cabinet qui vous accompagne. Une certitude : l'échéance de mars 2026 est passée, et une villa mise en location aujourd'hui sans NIB est exposée dès sa première annonce.

Pour louer à l'année, sujet différent, voir nos repères de loyers annuels à Bali ; et une villa en courte durée se meuble aussi en occasion, voir comment meubler une villa à Bali sans se ruiner.

Questions fréquentes

Faut-il un NIB pour louer sa villa sur Airbnb à Bali en 2026 ?

Oui. Le ministère du Tourisme a fixé au 31 mars 2026 l'échéance à partir de laquelle les plateformes doivent retirer les hébergements sans licence d'exploitation, c'est-à-dire sans NIB délivré par l'OSS avec un KBLI d'hébergement. Airbnb demandait déjà leur NIB aux hôtes depuis la fin 2025. Sans NIB, la première conséquence n'est pas une amende : c'est la disparition de l'annonce.

Un étranger peut-il obtenir une licence Pondok Wisata à Bali ?

Non, d'après les sources concordantes. Le standard officiel définit le Pondok Wisata comme un hébergement exploité par une personne physique dans la maison qu'elle habite. Les cabinets ajoutent une limite de 5 chambres et une condition de nationalité indonésienne qui s'applique aussi aux sociétés à capitaux étrangers. Une page d'agence isolée affirme le contraire pour les PT PMA, en contradiction avec la définition officielle.

Quel code KBLI choisir pour une villa en location courte durée ?

Il n'existe pas de « KBLI Airbnb » universel : le bon code dépend du bien, du zonage et de la structure. Le statut du code 55193 « Villa » pour une PT PMA est contradictoire selon les cabinets (ouvert pour l'un, réservé aux coopératives et PME pour d'autres), et certains orientent vers un code hôtelier comme le 55110. Le code est validé au moment de la demande sur l'OSS ; faites arbitrer le choix par un professionnel.

Qu'est-ce que le PBG et pourquoi doit-il être commercial ?

Le PBG est le permis de bâtir qui, d'après les sources professionnelles, a remplacé l'ancien IMB (PP 16/2021). Pour un hébergement touristique, il doit indiquer une fonction commerciale, pas résidentielle, et s'accompagner d'un SLF, le certificat d'aptitude fonctionnelle du bâtiment. Un cabinet détaille la séquence : PBG et SLF sont exigés avant la vérification du NIB, donc une villa au permis résidentiel doit être convertie avant toute licence.

Quelles taxes paie-t-on sur une location courte durée à Bali ?

Trois prélèvements. La taxe locale sur l'hébergement, jusqu'à 10 % du prix, que l'exploitant collecte et déclare lui-même après enregistrement NPWPD, Airbnb ne la retenant pas. L'impôt sur le revenu : la page officielle de la DJP prévoit un impôt final de 10 % du loyer brut pour la location de bâtiment, mais son application à un hébergement licencié exploité en société n'est tranchée par aucune source officielle lue. Enfin, la taxe touristique provinciale de 150 000 IDR, à la charge du visiteur.

Que risque-t-on à louer sans licence à Bali ?

Les cabinets rapportent une échelle allant du retrait des annonces et des amendes jusqu'aux scellés et à la démolition, avec pour un étranger l'expulsion, la révocation du KITAS ou du KITAP et une interdiction d'entrée. Le précédent le plus connu : la démolition d'une cinquantaine de constructions sans permis (48 selon la plupart des comptes rendus) à Bingin Beach, à partir du 21 juillet 2025. Côté plateformes, une OTA qui ne coopère pas risque la suspension d'accès.

L'échéance du 31 mars 2026 a-t-elle été prolongée ?

Officiellement, non. La date du 31 mars 2026 est confirmée par le communiqué du 25 février 2026 publié sur menpan.go.id ; une « prolongation finale » au 31 mai 2026 n'est mentionnée que par un cabinet balinais, sans confirmation officielle. Le bilan Antara du 21 mai 2026 montre d'ailleurs que la mise en ordre continuait après mars.

Sources

• (officielle) peraturan.go.id, PP 28/2025 : licences d'exploitation basées sur le risque, promulgué le 05/06/2025, statut « Berlaku », abroge le PP 5/2021.
• (officielle) peraturan.go.id, PP 5/2021 : statut « Tidak Berlaku », abrogé par le PP 28/2025.
• (officielle) peraturan.go.id, UU 10/2009 : loi-cadre du tourisme, 16/01/2009, en vigueur.
• (officielle) peraturan.go.id, Permenpar 6/2025 : standards, contrôle et sanctions administratives du secteur tourisme, 10/10/2025.
• (officielle) peraturan.go.id, Permenpar 18/2016 : enregistrement des entreprises touristiques, en vigueur.
• (officielle) peraturan.go.id, PP 16/2021 : règlement d'application de la loi sur les bâtiments (PBG, SLF), 02/02/2021.
• (officielle) peraturan.go.id, UU 1/2022 : relations financières État-régions, impôts régionaux, 05/01/2022.
• (officielle) OSS, portail du BKPM : NIB, classification par niveau de risque, application du PP 28 au 05/10/2025.
• (officielle) OSS, référentiel KBLI groupe 551 : hébergement de courte durée, sous-groupes 5511/5512/5513/5519.
• (officielle) Kemenpar, standard Pondok Wisata (sisupar) : définition, niveau de risque moyen-bas, exigences.
• (officielle) menpan.go.id, 25/02/2026 : échéance du 31/03/2026, 72,8 % sans NIB, sanctions Kemkomdigi.
• (officielle) Kemenpar, communiqué « Pemerintah Tidak Melarang Kehadiran OTA » : titre seul lisible, corps corroboré par la presse.
• (officielle) Kemenpar, communiqué sur le système API avec les OTA : titre seul lisible.
• (officielle) Kemenpar, registre industrie, formulaire exploitant : NIB, KBLI d'hébergement, e-mail OSS.
• (officielle) DJP, PPh pasal 4 ayat 2 : impôt final de 10 % du brut sur la location de terrain et bâtiment.
• (officielle) Love Bali, province de Bali : taxe touristique de 150 000 IDR, Perda 2/2025 modifiant le Perda 6/2023.
• (média) Antara, 21/05/2026 : plus de 100 000 hébergements enregistrés au 13/05/2026, environ 470 000 sans licence, système ePA, coaching clinics.
• (média) Republika, 21/05/2026 : mêmes chiffres, citation de Rizki Handayani Mustafa.
• (média) Lingkar News, 12/03/2026 : Perda 4/2026 signé le 24/02/2026 par Wayan Koster, conversion des rizières pénalisée, sanctions pour les intermédiaires du nominee.
• (média) ABC News, 22/07/2025 : démolitions de Bingin Beach engagées le 21/07/2025 sur ordre du gouverneur Koster, absence de permis et zone verte invoquées, une cinquantaine de constructions visées.
• (média) Bali Passion, 18/02/2026 : Airbnb demande le NIB depuis fin 2025, sanctions.
• (média) Bali Dream Living : obligation rattachée au PP 28/2025, estimation des zones vertes à Uluwatu.
• (média) Bali Property Real Estate, 23/02/2026 : étranger sans NIB personnel, PT PMA « voie la plus propre » ; formulation contestée sur le Pondok Wisata.
• (commerciale) Emerhub : Pondok Wisata KBLI 55130, 5 chambres, citoyen indonésien, exclusion des PT PMA.
• (commerciale) Bali Property Rules, licences villa et conformité courte durée : séquence PBG/SLF avant NIB, KBLI 55193 ouvert aux PT PMA, sanctions, Bingin juillet 2025.
• (commerciale) Bali Corporate Services : 55193 réservé aux coopératives et PME, dossier de conformité, prolongation au 31/05/2026 non confirmée, nominee nul.
• (commerciale) Legal Indonesia : pas de KBLI Airbnb universel, prohibition PT PMA sur le résidentiel, PHR 10 % non reversée par Airbnb, KBLI 68111 décrit comme de l'immobilier général hors hébergement.
• (commerciale) ILA Global Consulting : zones pink/yellow, orientation KBLI 55110.
• (commerciale) Short Stay Bali, 06/05/2026 : NIB, PBG commercial, SLF, NPWPD, PB1 10 %.
• (commerciale) LMI Consultancy : Sertifikat Standar, PBG, SLF, PHR 10 %, « pas de licence Airbnb universelle ».
• (commerciale) kbli.co.id, 55130 : Pondok Wisata étiqueté réservé aux PME, même étiquette affichée pour le 55193 Villa.