Недвижимость

Не в полную собственность: право Hak Milik есть только у граждан Индонезии (Основной аграрный закон № 5/1960, ст. 21), а любая передача такого права иностранцу, в том числе через номинального владельца, ничтожна по закону (ст. 26). Обычные варианты: долгосрочная аренда (лизхолд), право Hak Pakai на дом от 5 млрд рупий или апартаменты от 2 млрд рупий на Бали (решение ATR/BPN № 1241/2022) или право Hak Guna Bangunan на компанию PT PMA.

При лизхолде вы арендуете землю и постройку на срок, указанный в договоре аренды; закон стандартного срока не устанавливает. По окончании аренды объект возвращается владельцу земли, если продление не прописано в договоре. Фрихолд — это право собственности (Hak Milik или HGB для компании): иностранец не может владеть им на своё имя.

При передаче права на землю покупатель платит налог BPHTB до 5% (закон № 1/2022, ст. 47), продавец — окончательный налог 2,5% (постановление № 34/2016), а гонорар нотариуса PPAT не может превышать 1% цены (постановление № 24/2016, ст. 32). Для лизхолда действуют другие правила, включая окончательный налог 10% с арендной платы (постановление № 34/2017): расчёт поручите нотариусу.

В 2025 году Ассоциация управляющих виллами Бали (BVRMA) насчитала 101 жертву мошенничества с арендой вилл, и никому деньги не вернули. Не платите до осмотра; проверьте банковский счёт на cekrekening.id (министерство Komdigi), а существование земельного сертификата — в приложении Sentuh Tanahku земельного министерства (ATR/BPN).

Как правило, нет: инструкция губернатора Бали № 5/2025, опубликованная в декабре 2025 года, обязывает округа отказывать в переводе рисовых полей и охраняемых сельхозземель (LP2B, LBS). Объект, построенный или планируемый на такой земле, — это риск; проверьте зонирование на GISTARU, онлайн-карте земельного министерства.